上海国际华城高档别墅项目前期可行性研究报告.docVIP

上海“国际华城”项目前期可 行性 研究报 告  目 录  1. 我们对本案考虑的出发点  2. 上海市高档别墅总体市场研究 2.1 上海高档住宅需求及价格走势 2.2 高级别墅板块简介 2.3 上海土地转让政策及操作形式研究 2.4 重点项目简介 2.5 市场小结  3. 相关高档别墅案例研究 3.1 个案分析一：湖庭 3.2 个案分析二：江南华府 3.3 个案分析三：太阳湖大花园II 3.4 个案分析四：绿城·千岛湖度假公寓  4. 项目地块环境分析 4.1 地块本身的特点以及限制 4.2 周边现有生活设施 4.3 周边自然环境及可利用的资源 4.4 未来生活配套设施的分布 4.5 周边交通环境  2 上海“国际华城”项目前期可 行性 研究报 告  4.6 区域房产物业分布  5. 项目SWOT分析 5.1 本案项目整体优势 5.2 本案项目整体限制 5.3 本案项目的发展机会 5.4 本案项目的潜在市场风险  6. 项目总体建议 6.1 项目定位 6.2 项目总体开发方案的建议 6.3 建筑风格及景观风格建议 6.4 项目配套设施建议 6.5 项目的整体营运方案  7. 初步财务分析 7.1 基本参数设定 7.2 现金流量模型分析结果  附件一：现金流量表 附件二：上海市宏观经济分析  3 上海“国际华城”项目前期可 行性 研究报 告  1. 我们对本案考虑的出发点  上 海 “国际 华城”是一 个极具稀缺优 势的住宅项目 ，在未来已 不 太 可能再出现 类似的位于 上海境内， 直接邻湖，没 有 200 米退 界 要求 的稀缺别墅，具有不可复制性。 基 于如此稀缺 的优势，我 们认为，上海 “国际华城 ”项目将可 以 考虑 塑造成为： ? 上 海唯一之 零湖岸五星级 酒店式服务 别墅，配套五 星级酒店 及 服务 式公寓。 上述 定位的基础元素除了景观优势之外，还需具备 重要元素： § 国 际 品 牌和 国 际品 位 的硬 件 配置 — — 别墅 附带 国 际标 准 精 装 修，公寓附带国际标准精装修及家具、家电。 § 塑 造成上海 屈指可数的 休闲型别墅的 软件配置— —旁边的 酒店 地 块需确定 一家国际高 端品牌的酒店 经营管理品 牌，该品 牌除 了 运营酒店 和会所之外 ，同时为整个 项目的别墅 和公寓部 分提 供可供选择的酒店式增值服务。 可行性项目定位方 向： 唯一位于上海并拥有 一线开阔淀山湖景观 的精装修服务式湖景 别墅项目 公寓部分将成为依托 于整个别墅项目形象 之内的精装修全配之 服务式湖景公寓  因 而 ， 如 何 充 分 利 用 好这 一 稀 缺 资 源 ， 使项 目 的 稀 缺 价 值 最大 化， 以创造资产价值最大化，将成为撰写本报告的 出发点。  报 告中 ，我 们通过 市场 重点 项目的 充分研 究、 本项 目自身 条件 的 分 析 ， 在 富 有 前 瞻 性 的建 议 中 ， 我 们 希 望 本项 目 可 以 达 到 或 做 到： ? 住宅用地中，充分满足 0.45 容积率，做到独立别墅和公寓等建 筑形态对容积率的互相平衡，使项目的利润达到最大化；  4 上海“国际华城”项目前期可 行性 研究报 告  ? 控制单套面积，合理控制总价；  ? 以别墅 形态为 主，少 量双拼 或联体 别墅和 公寓形 态以拔 高容积 率 。 但 联 体 别 墅 需 具 有 独 立 别 墅 的 建 筑 外 观 ， 公 寓 形 态 在 尽 可 能 满 足 高 区 可 看 到 湖 景 的 基 础 上 做 到 外 观 和 内 部 布局均具有设计上的独特性。 文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议，以供双方进 一步讨论。  ? 建筑形态首先摒弃中式建筑，其原因在于： o 本 案周 边现 有中 档别 墅项 目采 用中式 建筑 形态 ，使 本案 也 采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势； o 本区域 现有 多个 别墅 项目 采用 中式建 筑形 态， 使朱 家角 区 域已形成中式建筑的固有格局。 o 中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。 文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。  ? 报告最 终的财 务测算 基于对 目前市 场研究 基础上 较为保 守之测 算，如最终产品综合方面均具有优势，将有机会将售价提升。  5 上海“国际华城”项目前期可 行性 研究报 告  2. 上海市高 档别墅 总体市 场研究  2.1 上海高