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北京经济开发区探索工业用地弹性供给 7月 15日，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技 术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》 （下称《意见》），其中指出，将改变园区内工业用地的供应方式，由 按最高出让年限 50年出让转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直 接租赁试点三种方式。 “这是继深圳‘旧改’、上海临港工业用地政策改革之后对工业 用地弹性出让模式的又一次重要探索。”动力联行董事长梁春认为， “缩短工业用地出让年限是目前产业结构升级的大势所趋，在珠三 角、长三角之后，京津唐工业用地模式新一轮的风向之举将在产业地 产领域引发深远影响”。 用地短缺催生新规 《意见》提出，开发区内工业用地使用权出让年限一般不超过 20 年，期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍正 常生产并保持增长态势，可申请延期。代建厂房用地供应，指由建设 方通过出让或直接租赁方式取得工业用地使用权，建设标准厂房或按 照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业。工业用地使用权直接 租赁，是经开发区管委会批准，国土资源部门与用地单位签订国有建 设用地使用权租赁合同，租赁年限一般为 10年，届满时用地单位若 达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。 今年 1 月份，国土资源部表示，将针对供地规模和存量庞大的 工业用地，推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地 退出机制。而北京经济开发区《意见》的出台，被普遍视作是国土部 指导性意见的落地版，其意味着未来工业用地供应模式将从过去以招 拍挂为主的价高者得单一目标向多样化出让方式转变。 如今，位于亦庄的经济开发区已经是北京创新发展、高新技术产 业化的基地，高新技术产业产值占工业总产值 90%以上，科技成果 转化率 80 %以上。 但光鲜的数字背后隐藏着另一番光景。 2013年上半年，开发区 新批企业同比增长仅为 1. 8%，新批三资企业个数则比去年下降 28%。“不是企业不愿意来开发区，而是目前已经没有多余的土地来 安置新来的企业了。”开发区一位负责人告诉中国房地产报记者。 “前期的出让量太大，导致现在开发区面临无地可用的局面，目 前能做的就是开源节流。在开源方面，早在 2010 年，北京市政府已 经规划了一个面积达1052 平方公里的南部新区。”北京经开投资开发 有限公司总裁周世义告诉记者。 在节流方面，经济开发区管委会相关负责人表示，“凡申请入区 的项目均要经过准入、投资效益、市场潜力及附加值等三方面评价， 并对资源消耗标准实行一票否决制。在挂牌出让工业用地时，还要明 确约定拟建项目的产业类型及项目应达到的投资额、年产值和年纳税 额等经济指标，若用地单位建成投产时未能达到约定的指标，则需支 付相应比例的地价款作为违约金。” 虽然企业的准入门槛一再提高，越来越多的优秀企业仍然向亦庄 涌来，于是，开发区不得不从原有企业的退出机制上想办法。 7月 15 日发布的《意见》指出，将积极探索工业用地退出机制。 对未达到法定收回条件的闲置、低效利用工业用地，建立土地收储资 金制度，采取有偿收回、权益保留等多种途径处置利用，引导用地单 位退出土地。 在联东集团副总裁梁环宇看来，由于北京土地寸土寸金，这种腾 退实施起来困难重重，“有些效益很差的企业实业做不下去转而开始 打土地的主意，拿了一大片土地坐等升值，或者有一些企业进来的时 候就挂羊头卖狗肉”。 抑制土地投机 “按要求，工业用地使用权出让最高年限为 50 年。各地在设定 工业用地出让年限时，往往就高不就低，常以 50年为出让期限，这 样既可增加地方政府‘土地财政’收益，又可使企业达到利用土地作 为投资产品实现保值的目的。”一位业内人士对记者介绍，但过长的 出让年限容易导致工业用地低效利用、闲置不用或自行转让等现象。 据浙江省对全省私营企业的调查，企业正常成长周期为 8～12 年，出让最高年限为其 4～5倍。国有企业成长周期可能长些，但由 于产业结构调整关停并转、产业转型升级等原因，成长周期也远达不 到 50年。“显然，按照最高年限出让工业用地不合理，也不科学。” 上述人士指出。 业内人士指出，在北京、上海、深圳存在着许多土地圈而不用， 开发企业无心实业，坐等土地升值收益的现象，这对土地利用和产业 发展都造成了极大的浪费。 而日前出台的开发区工业用地新管理办法试图从根源上解决这 种实体企业停工囤地的问题。《意见》指出，在法定