四会大沙基本情况.docVIP

一.???????项目概况 ????肇庆地区四会市大沙镇，从地理位置上看，大沙镇是广东省的中心镇。但是大沙镇的经济发展水平仍然比较落后，2007年GDP约25亿，人口约8.6万。产业处于从农业向工业转移的阶段，基础设施建设的落后、大量荒废的鱼塘和农田加上工业发展带来的环境污染，导致大沙镇的宜居性非常低。 ? 1）??????地块特征 u?????面积：约252亩 u?????形状：呈“L”形 u?????用途：商住 u?????地势地质：平坦，无明显地质缺陷 u?????开发状态：生地 2）??????地块区位示意图 二.???????初步思考 ????根据大沙镇的规模和交通条件，大沙镇所处区域包括：以大沙镇地块为中心，周边约30分钟车程范围内的四会市大沙镇、肇庆市鼎湖区莲花镇、肇庆市高新技术开发区、佛山三水区以及四会市区等地。进行调研之后，我们发现大沙镇所面临的形势非常严峻。表现在五个方面：????????大沙镇所处区域属于二、三线城市的过渡地带，经济发展水平比较落后。区域内分布着大大小小的工业园，城市基础设施建设停留于农村的水平，自然、社会环境都较差，致使宜居性非常低; ????????所处地段非常尴尬，基本上前不着村后不着店; ????????即使能够完全吸收大沙镇居民的需求潜力，8.6万人也不足以支撑大沙镇规模，况且大沙镇居民自建房的居住习惯根深蒂固; ????????周边区镇居民的购房区域倾向和消费轨迹都已经形成了习惯，所处地段宜居性又比较低，这严重制约了大沙镇向周边的辐射力。 ????????近年来四会市区的房地产发展如火如荼，锦绣棕榈园、碧桂园、中颐海伦堡等品牌项目都先后进驻，这些项目都是区域型的，将对大沙镇带来较大的竞争威胁。 ? ????因此可以说，天时、地利、人和三个层面的状况对大沙镇都极为不利。面对这种形势，有人就提出先等一段时间再看，但是我认为这个项目是万万等不得的，原因有三点： ? u??上一阶段地产业的黄金10年在未来几年内不可能再现，楼市的冬天会很长（在本博“春天很远??冬天很长”一文中有详细论述）; u??周边区镇的房地产发展都已经走在大沙镇的前面，假如这种态势持续下去，整个区域市场需求潜力将不断的被消耗; u??周边区域都在不断引进房地产项目来促进经济发展、改善城市形象、增强城市功能，假如大沙镇迟迟不动，那么大沙镇的城市功能将继续以生产为主，城市建设长期滞后，大沙镇在整个区域居民购房和消费的选择上将被逐渐边缘化。 ? ????简而言之，假如大沙镇不动，在大势不济、周边各区镇房地产业不断发展的前提下，未来的形势对大沙镇只会越来越不利！? 三.???????战略性思考大沙镇到底处于怎样的区域中？ 第一个层面——区域区位 ????从佛山三水区至肇庆市沿321国道一带是联结珠三角和粤西、粤中、粤北的过渡地带，随着政府不断推进珠三角工业向粤西、粤中、粤北转移，这一带近几年来经济发展加快，可谓一段“黄金走廊”。肇庆市地处三茂铁路、西江水路、321国道和324国道公路干线的交汇点，是祖国大西南与港澳及广东省沿海发达地区连接的重要交通枢纽。因此“黄金走廊的核心”非肇庆市莫属，而大沙镇所处区域正好扼守粤西通往珠三角的咽喉，堪为“黄金走廊上的门户”！ 第二个层面——房地产市场 【住宅市场】 ????除了四会商品住宅市场发展相对较成熟，大旺仅有中低端产品供应以外，其他区域商品住宅市场的供应基本上处于一片空白的状态。 ????然而没有供应不代表没有需求，去肇庆市和四会市出现来自大沙镇的客户，大旺的高收入群体和政府机关人员在大旺找不到满意的产品而去肇庆市购房，莲花镇和佛山三水区河口居民分别去鼎湖区水坑和三水区购房等一系列现象，都反映了在供应缺失的情况下，大沙镇所处区域内存在着较大的购房需求潜力。 【商业市场】 ????原始状态可谓大沙镇所处区域内各地商业市场的最好诠释。大沙镇、莲花镇、南江和佛山三水区河口三地居民的消费中心分别是大沙农贸市场、莲塘农贸市场以及左田农贸市场，商业的原始层次现状可见一斑。大旺虽然逐渐呈现出以“贺华商场”和“香江市场”为核心的新商圈，但是由于购物环境的不足、商品档次的偏低以及业态的单一，使其仍然难以满足大旺人口对中高层次消费的需求。 第三个层面——区域格局 ????在大沙镇所处区域内，大旺行政区划级别高过其他区域，经济发展最快，城市建设也最好，因此目前大旺的人气也最旺。大沙镇的人气虽然不及大旺，但是凭借其农业特色和交通优势以及近年来工业的发展势头，也赢得相当的人气。 ????同时，不容置辩的事实是，目前大沙镇、大旺、莲花镇以及河口等区域相互间还没有进行融合，无论是在地域衔接上还是各区域居民的心理归属以及消费轨迹上，都显示出明显的分异。 ????简而言之，目前大沙镇所处的区域无论是在居住还是消费