新陶家都市工业园-.docVIP

陶家都市工业园3-1商业裙楼销售推广执行由此客户区域分布分析图可以得出本项目主要购买客户群体83.9%集中在九龙坡区，由此可以得出分析；本项目前期宣传存在多面死角，为本项目以后推广宣传重点起到客观的市场以据。 （2）意向客户承受价格分布表（单位：元） 由此分析图可以得出本项目主要购买客户对为本项目的价格有着主观心里承受范围，多数置业者的心理预期价格在4500元／㎡左右， 12.9%的意向客户可以接受5000元／㎡，有71%的意向客户可以接受4000元／㎡，剩余 的16.1%的客户承受价格在3000元／㎡，以上分析数据论证市场采集价格较 为准确，同时对本项目价格科学制定起到有力支撑。 （3）意向客户需求面积分布表（单位：平方米） 此图表显示客户对本项目面积的需求相对较小，100㎡占到16.2%、50㎡54.8%、50㎡以下占到29%，说明客户对本区域发展前景不是很了解，对本项目未来的发展及项目升值空间有所顾虑，此图还说明和置业者资金的实力尚若，项目前期推广阶段没有抓住资金实力较强大的投资者。 （4）意向客户购买用途分布表 此图表显示有74.2%的置业者选择自主经营，25.8%的置业者选择投资。说明本项目在这一区域唯一一个适合投资经营的大型商业，但通过投资者对面积的需求可以判断得出，本项目没有引起实力较为雄厚的商家关注，因此在今后推广上要针对实力商家关注热点进行提炼，抓住实力商家投资要点进行宣传。 （5）意向客户对电梯、车位需求分布表 此图表显示67.7%和80.6%的置业者对车费及电梯的需求，说明现在的投资者及经营者对商业物业的硬件配套要求较高，此数据充分说明本项目在硬件配套上要考虑硬件配套尽量满足客户需求。 （6）意向客户对本区域未来发展规划了解分布表 此图表显示有25.8的置业者对本区域未来发展规划还不熟悉，而对本区域未来发展熟悉的客户群体所获得的信息均以前在本园区工业客户和山水苑置业和投资客户，由此分析得出我们项目在区域未来发展上的宣传存在很大缺失。 根据以上表格和图表充分说明本项目在本区域到目前为止得到部分置业者的关注，但是同时也显现出本项目在目前所做的推广尚不成功，建议项目在今后推广执行中要突出重点，在本项目区域未来发展规划加大宣传，提升置业者对本项目未来升值信心。 第三部分：销售分割方法 ：---------------------附图 本案的销售策略除实施大中划小的面积分割手法之外，建议在每单元层根据位置不同所资源不同的特性，将每个单元层进行地面大区域分割，形成A、B、C、……等大的单元区，根据投资者的实际需求在销售时在进行分割。而更多的则在于销售策略组合实施，本案采取核心策略是总价低的市场取胜策略。 项目定价说明：3-1地块优势：鉴于3-1与1-1所属区域位置及项目宏观属性基本相同，都为商业销售项目唯有在微观上3-1的地块位置弱于1-1（1-1的独栋建筑，两面临路在感官上会强势3-1） 3-1定价建议：鉴于3-1与1-1存在的项目微弱劣势，建议在项目均价定价略低于1-1均价。（元／㎡） 3-1销售面积：㎡3-1付款方式：签约首付40% 续付30% 30%（考虑项目土地性质和降低投资者对项目观望和资金压力原因） 3-1销售总额：㎡×50元＝元 3-1推广费用：元×2%＝元 3-1销售周期：蓄客期一个月、强1销期三个月销售项目任务35%（考虑春节）、强销二期三个月销售项目任务45%、持续期二个月销售项目任务20%、合计8个月（蓄客期不作销售任务）时间（20年1月-2010年月） 销售 推广 备注 销售计划 回款计划 推广推广整个项目以总回款的02%为推广总费用为元项目总周期为个月既每个月均费用为元，根据项目四个销售阶段及项目前期推广力度需大于后期费用，因此在总费用考虑上需向前期倾斜。 月日-1月日 市场培育期 （蓄客期） 接待客户（来访、来电）为销售阶段做好客户储备工作 暂不销售只收取 意向客户小额 定金 报广发布 短信发布 电视挂角 T型牌 工业围墙 2010年1月1日-月日（强销一期） 销售面积1800㎡ 元×40% 元 报广发布 根据蓄客、销售客户数量作一次主体性推广活动短信发布电视挂角（祝贺新年） 3月1日-月1日（强销一期） 销售面积：00㎡ 元×40% 元 报广发布 短息发布 4月1日-月日（强销期） 销售面积：㎡ 元×40% 元 报广发布 小活动（针对意向及签约客户到施工现场现场参观及了解九龙坡项目周边区域规划） 5月1日月1日（持续期） 销售面积：㎡ 元×40% 元 报广发布 工业围墙 主体性活动方案 T型牌 6月1日-月日（持续期） 销售面积：50㎡ 元×40% 元 报广发布 短息发布 电视挂角 9个月 ㎡ 最低