镇江房地产市场报.docVIP

目 录 前言 4 一、2011年政策回顾 5 （一）政策综述 5 （二）金融、货币政策 6 （三）税收政策 7 （四）保障性住房 7 （五）政策总结 9 二、镇江城建规划分析 10 （一）镇江“十二五”规划目标 10 （二）镇江重点规划 10 （三）镇江城建重大规划 12 三、镇江房地产宏观环境分析 13 （一）镇江经济环境分析 13 （二）镇江房地产市场环境 13 四、镇江市区土地市场分析 15 （一）镇江市区一级土地市场整体分析 15 （二）镇江市区2011年土地行情分析 16 五、镇江市区商品房市场分析 22 （一）镇江市区商品房市场历年量价走势分析 22 （二）镇江市区2011年商品房市场量价走势分析 22 （三）镇江市区商品房市场小结 24 六、镇江市区商品住宅市场分析 25 （一）镇江市区2011年商品住宅市场分析 25 （二）各行政区域2011年商品住宅市场分析 25 （三）镇江市区2011年普通住房量价表现 28 （四）镇江市区2011年非普通住房量价表现 29 （五）镇江市区商品住宅市场小结 30 七、镇江市区2011年营业性用房市场分析 32 八、镇江市区2011年办公市场分析 34 九、品牌房企分析 35 （一）国内品牌房企前三季度排行榜 35 （二）镇江品牌房企成交情况分析 36 十、2011年同策镇江热销项目 38 （一）国信宜和 38 （二）招商北固湾 39 前 言 2011年，可以作为中国楼市的一个里程碑式的存在，从2009年下半年开始，长达两年的楼市政策调控，终于在2011年下半年发挥成效。全国各地成交量大幅度萎缩，房价全面进入下行期。降价潮、退房潮此起彼伏。 2010年是房地产政策的调控之年， 2011年则成为货币紧缩之年，相比于政策调控，银行货币紧缩对楼市的打压力度更加严厉。由于全国经济通胀的趋势依然没有得到遏制，同时人民币升值压力依然巨大，由此所产生的金融压力也全面开花。首先是银行屡次上调存款准备金率，中小型企业面临倒闭潮，市场经济氛围持续下滑，间接影响房地产市场投资性需求。同时，银行存款准备金率上调也迫使银行放贷量减少，大部分贷款购房者被拒之门外。另外，2011年银行频繁加息，屡次上调存贷款利率，结合楼市政策中首付比率的上调，直接提升市民购房门槛，导致2011年全年成交量大幅度下跌。 附： 名词定义： 镇江市区：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯大港）四大行政区域； 镇江全市：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯大港）、丹阳、扬中、句容； 普通住宅：144㎡以下住宅商品房； 非普通住宅：144㎡（含144㎡）以上住宅商品房； 商品住宅：成交的所有住宅类，含保障安置房、限价商品房 商品房：所有纳入成交系统的数据，含保障安置房、商业、办公、车位、生产用房、限价商品房、物管、配套、教育等用房； 注： 本报告数据均来自镇江市房产信息网（官方网站），统计时间截至2011年12月31日 一、2011年政策回顾 （一）政策综述 房地产市场在2010年中央连续出台“新国十条”、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对调控政策已经免疫的背景下进入2011年。自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。史无前例的政策调控年正式拉开大幕。 政策一：“新国八条”二套房贷首付提至60% 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。 评析：国八条是目前为止最为严厉的房产调控政策，国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，今年下半年各地房地产市场量价齐跌调控影响凸显。但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。 政策二：增加土地供应量 2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。 2011年，全国计划供应保障性安