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3月广州二手楼市量升价小跌 ——2012年3月合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告 一、3月广州二手楼市交投增加，楼价小幅下跌0.6% 2012年3月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1443点，环比2012年2月下跌0.6%，同比2011年3月下跌3.4％，较基期2008年1月上涨44.3%（见下表）。3月份广州二手楼价仍处小幅探底阶段。 表：2012年3月合富标准指数的同比、环比情况 2012年3月 2012年2月 环比涨幅（%） 同比涨幅（%） 1443 1452 -0.6 -3.4 数据来源：合富置业 3月广州合富标准指数为1443点，较2月份微降0.6%，同比下降3.4%，较2011年第四季度下跌4.1%，今年第一季度广州二手楼价跌幅为2.2%。本月广州二手楼市保持人气较充足的态势，成交较2月份大幅度增加六成多，大致恢复到2010年正常交投水平。买家以积累多时的迫切需求为主，首套房贷利率优惠及“笋盘”增多等因素致使自用刚需入市意愿增强，首置比例保持在七成以上。业主小幅让价的有所增多，急售业主让价幅度较大，但也有部分业主心态较平稳，议价空间较小，多为核心地段的优质物业，二手楼价总体保持稳中略有下调的走势。 图：2009年1月-2012年3月合富标准指数走势 数据来源：合富置业 二、3月广州二手楼市人气保持充足，交投大幅增加，楼价仍小幅探底 3月份广州二手楼市保持上月以来人气较旺、交投大幅增加、楼价小幅探底的态势。据合富置业数据显示，3月份广州二手住宅成交量较2月大幅增加67.6%，大致相当于去年上半年的平均水平，接近2010年正常的成交量。楼价方面，2012年3月广州合富标准指数为1443点，较2月份微降0.6%，同比下降3.4%，这是自去年第四季度以来， 广州二手楼价连续第五个月小幅走低。总体来说，本月广州二手楼价仍处小幅探底的阶段。 图：2008年1月—2012年3月广州合富标准指数走势图 数据来源：合富置业 三、积累的迫切性刚需持续释放，首置比例保持七成以上 3月份广州二手买家仍以积累多时的迫切性刚性需求为主，如首置婚房、学位房、“新广州人”购房以落地生根的需求等等。据合富置业数据显示，3月份广州二手楼市首次置业者的比例保持在七成以上。改善型的比例较上月有所增加；投资需求持续萎缩。 2011年6—2012年3月广州二手楼市买家分布（单位：%） 数据来源：合富置业 第二部分 2012年第一季度广州二手楼市分析 2012年第一季度广州二手楼市总体走势：成交从低位反弹，楼价小跌 2012年第一季度广州二手房市场总体呈量增价小跌的特点，与2011年下半年量缩价松的走势有所不同。市场政策预期逐渐趋稳、让价的业主增多以及房贷有所松动等因素促使积累的迫切性刚需入市意愿增强，尤其是春节后，二手交投量低位大幅回升，首次置业的占比高达七成以上。但楼价仍保持逐月小幅探底的趋势，至3月份广州二手楼价低于去年同期。 据合富置业数据显示，2012年第一季度广州二手住宅成交宗数、面积，同比2011年同期减少四成以上，但环比2011年第四季度增加约两成，主要是春节后二手住宅成交量大幅回升。二手楼价总体呈小幅下调态势。2012年3月广州合富标准指数为1443点，同比下降3.4%，今年第一季度广州二手楼价跌幅为2.2%，较去年第四季度下跌4.1%，。 表：2012年第一季度广州市存量房屋市场成交情况 　 同比 环比 住宅成交宗数 -44.2 17.4 住宅成交面积（万㎡） -43.7 24.1 合富标准指数季度涨幅（%） -3.4 -2.2 住宅成交均价（元/㎡） -6.0 -14.8 住宅买卖套均面积（㎡/套） 0.9 5.8 住宅买卖套均总价 7.4 1.3 住宅租赁套均面积（㎡） 1.9 -1.8 住宅租赁套均单价（元/月.套） 4.1 1.5 数据来源：合富置业 业主心态有所放松，小幅让价的物业逐渐增多，部分急售单位降幅较大，带动二手交投低位回升。2012年第一季度广州住宅租赁市场保持需求旺盛的态势，总体租金高位企稳。 一、首套房贷利率优惠及“笋盘”增多等因素致使积累多时的迫切性刚需入市意愿增强，首置比例保持在七成以上。 据合富置业数据显示，2012年第一季度广州二手住宅成交宗数、面积，同比2011年同期减少四成以上，但环比2011年第四季度增加约两成，主要是