房地产信托的发展现状及问题分析.doc

房地产信托的发展现状及问题分析 内容摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题。包括信托产品模式单一且规模小、信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等。并对我国发展房地产投资信托提出了一系列的对策。 关 键 词：房地产投资信托基金 背景及现状 法律法规 发展环境 房地产投资信托基金的定义与类型 (一)定义 房地产信托英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS。有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资 HYPERLINK /view/220007.htm \t _blank 受益人等各方的利益，并且在《 HYPERLINK /view/552979.htm \t _blank 信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是 HYPERLINK /view/2170884.htm \t _blank 房地产资金信托，即委托人基于对 HYPERLINK /view/258246.htm \t _blank 信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。 (二)类型 根据资金投向的不同，REIT可分为三类： 1.权益型 权益型REIT HYPERLINK /view/191225.htm \t _blank 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的 HYPERLINK /view/194522.htm \t _blank 投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、 HYPERLINK /view/277736.htm \t _blank 办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于 HYPERLINK /view/632274.htm \t _blank 租金收入，还来源于房地产的增值收益。 2.抵押型 主要以 HYPERLINK /view/626892.htm \t _blank 金融中介的角色将所 HYPERLINK /view/5452392.htm \t _blank 募集资金用于发放各种 HYPERLINK /view/184702.htm \t _blank 抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款 HYPERLINK /view/3657.htm \t _blank 利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分 HYPERLINK /view/98406.htm \t _blank 租金和增值收益。 3.混合型 此类REIT不仅进行房地产 HYPERLINK /view/2269630.htm \t _blank 权益投资，还可从事 HYPERLINK /view/403792.htm \t _blank 房地产抵押贷款。 我国房地产信托发展的背景及现状 (一)背景 近些年，我国房地产业发展迅猛，资金需求量巨大。受融资渠道的限制，我国房地产的开发资金除开发商的少部分自有资金之外，银行贷款成为唯一资金来源，大约70%的房地产开发资金都来自银行贷款的支持。房地产业正成为与银行业高度依存的行业。这种高度集中的贷款投向对商业银行存在很大的风险。为抑制房地产市场可能产生的泡沫，防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中国人民银行在2003年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等各方面提高了信贷门槛，房地产开发的资金来源突然紧缩，很多资本实力较小的开发商面临资金链断裂的危险。 （二）现状 目前，我国的房地产投资信托，其主要形式为信托投资公司推出的房地产信托计划。根据不完全统计，从 2002 年 7月到 2004 年底，市场上推出的房地产信托投资至少150个，募集资金超过150亿元。房地产信托计划的主要运作方式为：信托投资公司设计推出房地产集合资金信托投资计划，将信托计划募集的基金提供给事先选择的房地产项目，以房地产项目的未来收益作为信托计划的收益来源，房地产项目的开发商通过设置资产抵押或提供第三方保证的方式为信托计划的收益提供额外保障。房地产信托计划的资金运用方式主要作为发放