商品房买卖中若干法律问题的研究.pdf

筒曲．*共尝中若干菇!’4：Jqmw。^- 商品房买卖中若干法律问题研究 摘 要 近年来，随着人民生活水平的提高，房地产业的发展，商品房交易量 稳步增长。本文按照商品房买卖中的订立认购书、交纳定金、办理按揭、 交付房屋、办理产权登记等先后过程，分几个问题进行了法律分析和研究。 认购书不是商品房买卖合同，也不是买卖合同的从合同，它与买卖合 同是预约与本约的关系，认购书中的定金具有担保功能，表现为立约定金 和违约定金的特征；商品房预售是一种远期交货的特殊的买卖行为，存在 着法律关系复杂、市场风险大等特点，我国对此制定了相关规定，表现为 较强干预性；商品房按揭发源于英美法系，经中国香港的改造传入内陆， 它涉及买卖，贷款、担保、保险等多种法律关系，不同于不动产抵押、权 利质押等，是一种新型的物权担保方式；商品房的交付与风险承担，最高 人民法院在司法解释中作了明确规定，除当事人另有约定外，对房屋的转 移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损灭失的风险，在交付使用前由出 卖人承担，交付使用后由买受人承担；我国房地产登记具有权利确认功能， 公示功能、管理功能等，房地产登记与买卖合同效