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房地产开发 C删 碰 基于供应链管理的成品住房开发模式 屠立辉 瞿富强 南京工业大学管理科学与工程学院 基于供应链管理的成 品住房开发模式是 以 提下，套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、 房地产开发企业为核心，以成品住房开发项 目为 管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全 主要载体，基于项 目信息的交流与共享，为了达 部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住房 到项 目各参与方共赢的效果，所采取的一种对项 强调建设的一体化 ，将装修融入成品住房的建设 目的所有参与方 (包括设计方、施工方、材料设备 程序中，这也是区别于 “有组织二次装修”后的全 供应方、监理方、金融支持方、营销方、物业管理 装修住房的最大特征。成品住房是实现住宅产业 方等)协同集成化管理的开发模式。这种开发模 化的最佳载体，无论是 “节能省地”，还是 “四节一 式是典型的横向一体化战略管理开发模式。注重 环保 ”，甚至包括 “绿色”、“健康 ”、“生态 ”等住宅 企业之间的合作，避免传统开发模式的弊端，可 科技和理念都可以通过成品住房的开发得 以实 以最大程度 降低系统的内耗，实现参与企业的多 现 ，成品住房是住房建设的发展方 向，符合 国家 赢，最终使整个成品住房开发流程系统优化，以 节能减排的方针政策。 达到控制和降低成本的目的。 二、供应链管理模式下成品住房开发企业应 一 、 成品住房内涵 具备的核心竞争力 2002年，在全 国住宅商会的年会上首次提 1．市场分析能力 出了“成品住房 ”的概念，引起了业界的极大轰动 成品住房开发给房地产开发企业带来 了发 与认可，由于国内对于成品住房的研究起步较 展机遇的同时也带来 了生存 的威胁，只有提供一 晚，尚未有统一的定义 ，很多开发单位对于成品 个紧扣市场定位、充分满足消费者对住宅的功能 住房 内涵认识不清 ，认为全装修住宅就是成品住 格局和环境等方面的综合需求、富有创新意识的 房，这种理解是不准确的。本文认为，全装修住宅 成品住房产品才是成功的前提 。因此 ，房地产开 包括 “有组织二次装修 ”后的全装修住房和成 品 发企业作为项 目发起人必须具备市场分析能力， 住房。“有组织二次装修”后的全装修住房，是指 通过市场调研 以及营销机构所反馈的购房者需 在土建 、安装工程完成后进行 的再装修 ，建设单 求信息，对现有市场充分了解，并根据消费者的 位交付给业主的是具有使用功能的住房。“有组 需求进行项 目调整和准确定位，才能保证成品住 织二次装修 ”后的全装修住房虽然在一定程度上 房项 目成功运作。 避免了噪声扰民、污染环境等 问题，但是二次装 2．资源整合能力 修带来资源浪费、安全隐患等问题还是存在的。 成品住房开发涉及的专业范围广泛 ，房地产 对于成 品住房 的内涵 ，江《苏省成品住房装修技 开发企业只是成 品住房项 目供应链上 的一个节 术标准》(DGJ32／J99—2010)认为 ，成 品住房是在 点。房地产开发企业应具备有效的资源整合能 土建、安装、装修的设计、施工 、管理一体化 的前 力，通过协调、组织等职能迅速选择战略性合作 2011．3上半月刊综·合版