河北兆亿地产康桥郡全程营销策划报告562011年.pptVIP

卖点体系梳理——整体梳理 价值体系 价值点1 价值点2 价值点3 价值点数量 建筑 学院派建筑设计理念 精装学院派入户大堂 细节卖点 10 景观 名校组团故事 钟塔广场 中心康桥景观 20 配套 藏书馆会所 国际化物业 家教中心 3 安防系统 无线报警 静电感应防盗系统 门禁一卡通 3 工程系统 品牌电梯 指纹锁入户 三层中空玻璃 3 3.康桥郡2011年营销思路 【前提】 品牌Brand 针对大盘以及兆亿的开发拿地速度，此次针对这样的易于立势的项目我们需要再品牌发展上专注 和谐Harmony 如何解决短期利益与长期利益的和谐关系，一个项目如何权衡双方关系又不影响销售速度 大盘Tape 此次销售为大盘营销工作，因此一切工作重点将定位到如何让工作有针对 Part 1:分析/Analysis 今年预计施工房源为3# 4# 5# 6# 7# 10# 11# 12# 推出总面积约为104473.908+9072+10800+8400=132745.91㎡（约13万） 共计房源1188+144+56=1388套 按照房源销售完成均价4500元/㎡估算，一期销售额597356586元 按照统一回款额50%粗略计算共实现实际回款298678293元 高端组团2栋 舒适组团2栋 经济+经济偏舒适组团4栋 一期概况 房源梳理 面积 92.5㎡ 61.31㎡ 88.011㎡ 109.943㎡ 126.5㎡ 套型 2—2—1 1—1—1 2—2—1 3—2—1 3—2—2 数量 132套 132套 132套 132套 72套 卖点 全明通透 一变二 三朝阳 经济全明 高舒适性 属性 舒适型 经济型 经济型 经济型 舒适型 比例 22% 22% 22% 22% 12% 目前产品以经济型为主配以部分舒适型产品 经济——66%，舒适——34% 大盘气势拉动性价比产品，实现快速回款 Imposing cost-effective tape drive products, fast back section Part 2:策略/Strategy 六重营销体系 保驾护航 推货策略 销售策略 优惠策略 价格策略 活动策略 媒体策略 营销策略 推货策略 一期接受咨询房源，产品偏重经济型，同时加上中心组团房一栋，拉动社区品质。 二次推货产品以多层为主，利用短时间内的洋房效应，拉动高端需求，带动面积相对全面的33F高层。 保留高端组团适时入世，后期入市，拉动项目 为循环销售做准备，逐步放出相应产品 Prepare for the sales cycle, and gradually release 销售策略 深度蓄水，寻找属于大盘的爆棚 Depth of water, looking for the broader market is overwhelmed 集中续客 1、低门槛，能够在数量上得到保证 2、有利于保证转签当天的氛围，通过氛围进行挤压 3、根据积累数量能够对后期操作流程进行操控 4、让前期筹备更充分 优惠策略 楼座 VIP卡价格 优惠 备注 33F 5000元 五千=一万 制作卡号顺序，根据顺序后期选择房源 18F 5000元 五千=一万 1、设置门槛相对较低，有利于积攒量 2、VIP优惠较为简单，有利于后期价格实现力度 3、转签场面较好控制 【价格策略——市场比较法】 项目选取 项目打分 代入计算 均价 【项目打分】 最高分为5分，越高代表越好 序号 项目评估项 权重分配 本案 37度 良城逸景 志诚华府 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 地段 0.5 3 1.5 3.5 1.75 4 2 4 2 2 配套 0.3 2.5 0.75 2.5 0.75 2 0.6 2 0.6 3 建筑品质 0.3 4 1.2 3 0.9 3 0.9 3 0.9 4 项目规划 0.2 4.5 0.9 4 0.8 4 0.8 2.5 0.5 5 立面装饰 0.3 3.5 1.05 3 0.9 3 0.9 2 0.6 6 开发商实力及信誉 0.2 2.5 0.5 2 0.4 2 0.4 2 0.4 7 户型设计 0.2 5 1 3 0.6 3 0.6 3 0.6 8 工程进度 0.5 1 0.5 3.5 1.75 5 2.5 5 2.5 9 销售进度 0.4 1 0.4 3 1.2 5 2 5 2 　 　 　 　 7.8 　 9.05 　 10.7 　 10.1 价格策略——市场比较法 【价格策略——价格计算】 项目名称 楼盘得分X 楼价Y XX YY XY 37度 9.05 4860 81.902543983 良城逸景 10.7 5700 114.4960990 志诚华府 10.1 5000 102