广东惠州佳兆业新城项目整体定位和启动区策略158p2010年大盘水岸社区整体规划建议.ppt

A 水岸设计吧群——书屋（静谧的私人空间） 一个个从地面伸长出的玻璃盒子，可形成完全自我的空间，看书，冥想，完全自我 设计内容：以玻璃体营造较为封闭的空间 A 水岸设计吧群——画屋（高贵的私人藏品） 艺术品租赁服务： 名画名艺术品的展览与悬挂场所，名画和名艺术品增加了项目的文化艺术感和价值感，让生活在其中的客户备添身份感，提供名画和名艺术品的租赁服务，将艺术感延伸至家中 项目二大主题广场——艺术品跳蚤市集 跳蚤市集，成为区域的又一人流集聚处，艺术而独特，总有些有趣的人与有趣的事在这儿发生 带动区域的人流穿梭氛围 A 艺术品跳蚤市集—— 商业街可定期形成跳蚤市集； 汇报结束，谢谢！ 有关物业发展建议等内容将在下次汇报中呈现 * * 在XXXX驱动下，产生了XX，带来了新的综合需求，从而对区域提出了新的要求 * 惠阳大亚湾区域的大盘可归为四类 * 纵观市场上的大盘，开发商和开发模式已经较为成熟了，以光耀城为例，在区位、产品、营销方面已经做的很好了，还有着北师大的实验中学和高尔夫练习场这样的高端配套，碧桂园甚至是该类模式的创始者，部分大盘还有着海景资源，以传统的大盘模式我们很难取得突出优势 * 我们致力于打造一个交通便捷的、生态宜居的、市政配套齐全的城市新中心 项目各配套总体开发节奏：中期完善配套体系，实现市政集中，体现整体社区价值，为项目后期价值提升做铺垫。 初期的中央景观展示区已成熟，部分市政设施及商业配套已投入使用，但还缺乏一套完整的体系。如何进一步完善项目整体？如何让项目影响力进一步升级？ 完善市政配套体系，实现市政集中 项目各配套总体开发节奏：后期启动第一纵轴中心商业主题区域，以配套中心为主题，完善城市配套，形成一生之城概念。 市政配套相对发展成熟，罗阳——潼湖，本项目——下角，博深高速等各规划交通主干道已通车，交通体系也基本完善。项目整体的社区感也趋于成熟。项目的价值是否能突破？如何挖掘项目潜在价值？ 以配套中心为主题开发，形成一生之城概念 区域配套完善、交通体系成熟，必然影响到商业的发展，但从现状的城市发展来看，难以带来大量的区域外商业消费群体。 项目后期以配套中心为开发主题，开发商住混合型高密度综合产品，完善整体的城区规划，形成新城市区域的中心体系。 区域开发总结 根据项目开发节奏总模型，结合项目本体属性分析：项目整体开发以15年为基准分为三个阶段。 第一个五年计划：启动滨江景观展示区，打造水岸万国风情形象，奠定项目核心竞争力 第二个五年计划：完善配套体系，实现市政集中，体现整体社区价值，打造一生之城概念，拉动客户群体，为项目后期价值提升做铺垫。 第三个五年计划：启动商业主题区域，以商贸中心为主题，完善城市配套，形成新城市区域中心。 整体规划和分期思路 竞争战略研判 区域价值研判 项目解读 核心问题界定 整体战略和定位 驱动模式研究 启动区策略 启动策略及启动区定位 客户定位 启动策略 展示建议 客户分类及来源 客户演变 客户特点 博罗房地产处于发展初期，客户呈现出封闭、数量小、承受力低的特点，需关注外来客 我们这里买房的基本都是博罗本地客户，政府工作人员、教师，企业主、生意人等，还有部分是下面乡镇到城里来购房居住的。 ——博罗某项目销售代表 博罗仍处在房地产发展初级阶段，楼盘供应量小，集中在10万以下项目，建面超过20万以上楼盘仅6个，项目整体质素较弱； 博罗仍处在房地产发展初级阶段，价格较低，价格箱体较大，均价平层3800元/平米，别墅6000元/平米，尚未有高端指标盘项目成为市场引领； 博罗房地产市场发展缓慢，年消化量较低，2010年供应面积为55万平米，将使市场容量相对07年番倍增长； 博罗主力客户群体为本土的公务员、私营企业主和老师，有一部分是在附近镇区办厂的企业主和管理层，人群财富增长相对缓慢； 博罗客户不足以支撑本项目的开发，应将惠州、深圳、东莞、广州四地纳入客户群范围 博罗本地公务员、私营企业主是本地项目的客户，在外来客户中惠城、深圳客户占比较大 客户分类及来源 博罗本地公务员、私营企业主是现阶段本地客户的构成主体； 惠城客户是现阶段最大的外来客户群体； 深圳客户是外来有挖掘潜力的外来客户来源； 广州、东莞客户在现阶段及未来都不是外来客户的主要来源。 公务员、私营企业主客户占本地客户的70%~85%； 客户演变 客户特点 客户分类 教师 深圳客户 广州客户 本地客户 外来客户 公务员 私企业主 惠城客户 东莞客户 惠城、深圳、广州、东莞客户均有一定比例，共占约30%左右； 其中惠州客户会占较大比例； 广州、东莞客户占比较小； 深圳客户占比具有一定弹性，随宣传