广东惠州惠阳中裕冠项目整体定位研究报告1142011年新城市发展区小户型.ppt

关内投资客 龙岗投资客 地缘因素 交通利好 外地投资客 【投资群体】纯投资客——以深圳投资客为主，具有较强购买能力，为目前区域主力客群 香港 香港投资客 江浙一带及东北投资客 其他投资客 遍布深圳 深圳投资客 区 域 投资客分类 【地块四至】单面临路，不利于商业规划，交警大队及幼儿园对项目开发利好，项目以西为待开发用地。 ■东向 临兴湖路，南北走向，非城市主流干道，与白云路接驳。 本项目 ■南向 群星幼儿园，完善项目教育配套，无道路。 ■西向 临农用地，具备开发房地产潜质，隔河可观惠阳区置业技术学院。 ■北向 临货运车站，隔路可观惠阳区交警中队，画面中小区3房月租700月。 【配套条件】项目周边城市配套齐全，商业氛围浓厚，但整体档次偏低。 交警大队 生活配套 苏屋诊所 万豪酒店 百富家具城 土湖市场 零售 惠阳中山中学 【属性界定】城区边缘，具备良好的片区发展前景，规模小，商业氛围浓厚，发展潜力巨大的住宅项目。 低端配套 资源一般 潜力大 非城市中心 小规模 界定 生活，商业，酒店配套齐全，但档次低 无明显景观资源，具备一定城市资源 周边交通路网发达，交通进入性强，但公交系统较弱 白云二路与兴湖路交汇处以南 占地8000平方米，建筑面积44800平方米 项目条件 交通 配套 资源 区位 规模 因素 SWOT分析 W 政策因素：房地产调控走势不明朗 配套落实：市政配套建设效率低 市场认知度：目前区域内尚不成熟，住宅开发市场认可度低 交通规划：规划中的地铁三号线，坑梓站台距离项目仅10分钟车程 清泉城市广场综合体规划，将极大提升片区形象 S O T 形象低：周边烂尾楼、农民房低劣形象 配套缺：周边生活基础配套及商业较低档 区位优势：到深圳只需10分钟 交通优势：白云二路直达深圳龙岗 资源优势：拥有相对完善的城市配套资源 规划优势：规划为惠阳高档居住区 【项目SWOT分析】 优势分析 白云二路直达深圳，距龙岗10分钟 拥有相对完善的城市配套 片区规划定位惠阳高档住宅区 1 2 3 SWOT分析 SWOT策略 突出项目位于惠阳中心区，充分利用相对完善的城市配套资源，快速建立市场影响力。 1 2 3 4 4 劣势分析 机会分析 威胁分析 优势提升 劣势弱化 机会利用 威胁规避 片区农民房形象低 周边配套低档 重点描述片区为规划中的高档居住区，同时借助项目周边高档楼盘陆续进入市场，提升片区档次。 交通逐步完善拉近深圳与惠阳距离 深惠房价剪刀差，更多的深圳人口 迫于房价压力，选择来惠阳置业 在推广时将片区纳入深圳规划范畴，同时凸显来往深圳便捷，强化城市高端配套，形成差异化竞争。 政策不确定性因素 片区开发不成熟，市场认知度低，孤掌难鸣 小户型产品开发策略，建立差异化竞争价值，吸引市场关注； 借助清泉城市广场等项目，重点描绘未来发展前景。 【SWOT提升策略】 Step3：项目整体定位 策略篇 思考 客户认为是相关连的或可以相互代替的一类项目归为一个品类。 观点 将房地产项目划分为若干个品类进行细分，通过对地块属性和价值的判断，及可类比项目的分析，为项目定位。 策略 依据品类划分不同的土地属性，再将其所代表的客户置业及需求特征进行分析，从而进行科学的物业定位。 2 方向 依据品类属性确物业方向，从而进行产品定位。 【定位策略】-定位思考模型-品类定位策略 1 3 4 定位模型 不同属性的土地打造出不同的 产品 催生不同属 性的住宅 吸引着不同类型的客户 【定位策略】定位思考模型 土地属性 产品类型 购买人群 【定位策略】土地属性：本片区为城市发展区向城市完善区过渡——城市发展新区。 即位居城市中心 区现代化生活配 套十分完备，生 活十分便利，享 有一个城市的现 代文明。为一个 城市的城区概念 板块 即位于城市的新兴发展区域，片区城市形象已成形，但不具备城市所有功能，并作为一个城市发展新区域，正在迅速掘起，它属于都市的范畴，但只是规划，现状有待提升。 一般位于一个城市的郊区，片区农村形象鲜明，没有一个城市的基本配套，多以中低端物业现状为主，居住人口多以城市中低务工者为主。 土地属性分类 城市完善区 城市发展区 城乡结合区 结论：本片区为城市新兴发展区域，有一定程度的城市形象，配套等规划尚需完善，因此为城市发展区与完善区过渡区域，“出则繁华，入则自然”，称之为城市发展新区。 项目属性关键词 城市发展区 交通规划相对便利 市政配套逐步完善 规划社区 本项目土地分类： 新城市发展区 【定位策略】土地属性：本项目土地归属于新城市发展区。 【定位策略】根据前面地块分析可以得出，本项目属性定位为主流住区。 高端住区 主流住区 住宅总体分类 传统的别墅、类别墅、高尚住宅为主；资源稀缺型物业。如：深圳圣莫丽斯、 星河丹堤，惠阳的光耀城等。 社会