常州棕榈湾二期别墅价格建议80p2011年营销推广策略活动策划.pptVIP

3.5核心均价推导 综合各指导价格评价： P=市场价格比较法×60％＋类似品质项目定价法×40％ ＝ 14971 ×60％＋ 12337.24 ×40％ ＝ 13917.72元/平方米 手动调整为14000元/平米 项目核心均价=市场价格比较法×60％＋类似品质项目定价法×40％ 本案基准均价定位为： 14000元/平方米 报告思路 1 项目背景分析 2 推售节奏及价格策略 3 核心均价的推导 4 价目表形成 5 营销策略铺排 4.价格表的形成及验证 4.1 价格表的制作方法 4.3 价格策略的导入 4.2价格表形成 精确制导 了解每一套产品的特点； 精确、全面制定影响价格的因素和权重； 特殊单位特殊处理。 分类产品策略调整 确定需要走量的产品，适当下调价格以促进销售达成目标； 主力户型制定合理价格确保合理销售速度； 明星产品拉高价格，树立价值标杆。 4.1价格表制定原则 4.2价格表形成—影响价格的因素和权重 水平系数评定 车位 大小车位 房型 不同的面宽等 联排位置 考虑中间套和边套的位置 噪音 是否靠近道路 权重 30% 15% 35% 8% 5% 景观 主要考虑亲水性 遮挡 是否被公寓遮挡 7% 不同户型价差 7.2比5.1米/5.7米的贵1000元/平米 大车库的比小车库的约贵150元/平米 东边套价差 7.2米的东边套比旁边的贵1000元/平米 5.7米的东边套比旁边的贵600元/平米 西边套价差 7.2米的西边套比旁边的贵800元/平米 5.7米的西边套比旁边的贵400元/平米 4.2价格表形成——调差 报告思路 1 项目背景分析 2 推售节奏及价格策略 3 核心均价的推导 4 价目表形成 5 营销策略铺排 5.3包装及展示策略 5.4活动策略 5.2项目推广策略 5.5开盘优惠策略 5.1核心策略推导 5.营销策略铺排 5.1核心策略——Swot分析 内部能力 外部因素 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 机会（Opportunities） 威胁（Threats） 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 紧邻中吴大道，城市中心地段 配套齐全，交通便利，通达性高 三面环水，3万平米的生态公园，高尔夫推杆练习场坡地绿化 产品附加值高，赠送地下室 运河上船行的噪音 现场的昭示面弱 展示弱 区域内无别墅竞争项目 板块发展潜力 周边现有的小区形象差 政策不可预期性 整个常州别墅市场下半竞争激烈 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 充分展示城市中心低密度水景别墅产品的稀缺性，突出项目的高附加值性价比。同时加强对周边区域具有较强购买力的客户的深度挖掘，注重圈层营销。 充分打造社区内的景观资源优势，以展示综合社区的高品质生活；深入圈层，把握清潭客户； 加大市场上项目的推广力度，创造热销，进行口碑传播 淡市营销下，以体验的方式，展示社区内高品质生活方式； 尽早对别墅客户进行梳理，加长储客周期。 继续加强棕榈湾项目在市场上的推广力度，同时对项目本体的社区品质进行合理打造； 随时关注市场走势和竞品动态，以作好策略的及时调整； 精确客户圈层，重点发力。 5.1核心策略——FAB体系 对别墅居住梦想的是想 城市中心的稀缺别墅 高附加值 F（Features） A（Advantages） B（Benefit） 运河水景资源景观 城市稀缺低密度产品 产品附加值高 成熟的生活配套 板块发展潜力 3万平米生态公园 高尔夫推杆练习场 稀缺的城市低密度产品 城市中心的成熟配套 产品高附加值 建立关系 我们强调 36岁梦想别墅，棕榈湾你可以拥有 核心价值 输出 5.1核心策略——核心策略导出 2、前期全方面的蓄水，后期根据客户的集中度选择首期推售的房源，首批保证至少30套以上的推售及去化，如客户量够，则加大推售。 3、通过营销节点的配合现场售楼处公开、别墅景观示范区的开放展示、开盘活动三个节点来推广爆破，层层锁定客户。 1、别墅推广线上树立形象和口碑，短期内高调亮相，集中推广，形成影响力；线下锁定区域重点客户，找准圈层，深度挖掘。 5.2项目推广策略 1、线上推广：以户外广告牌、报纸、网络等平面媒体渠道对别墅产品进行推广，并且同时树立项目高端形象。 推广原则： 以圈层传播为主要的推广渠道； 利用户外大牌、网络、报纸等广告，以辅助提高产品知名度和拔高项目形象； 其他媒体推广渠道不宜过多投入。 2、线下推广：找准客户圈层，在精准的客户群体内进行有效的推广和口碑传播；加大老带新活动的推广力度。这是别墅产品推广最为重要的渠道。 5.2项目推广策略 1、报纸投放策略 （1）售楼处开放前 ： “武进日报” “扬子晚报”整版投放 （2）样板房开放前： “武进日报” “扬子晚报”整版投放 （3）开盘前：