长沙房地产南湖新城项目商业运营策略报告159江景城市综合体.ppt

* * * * * * * 报告回顾：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售 项目价值挖掘、展示策略已经产品和产品建议及推售策略的运营建议 感谢聆听. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品配比：基于对中心区市场产品分析：100㎡—130㎡的豪华舒适二房、140—180㎡的舒适型三房有市场机会 化机厂：以100—130㎡的三房为主，85—85㎡的二房为辅； 水泵厂：以90—120㎡的三房为主，90㎡的二房为辅； 汇金国际：三房面积跨度较大主要集中在109-112、137、174为主，80—87㎡的二房为主； 明城国际中心：以50-60平米的公寓为绝对主体； 凯乐国际城：以70—108㎡的二房为主，124—131㎡三房为辅； 万博汇：以117—129㎡的三房为主，88㎡的二房为辅； 北辰三角洲：三房面积跨度较大，三房主要集中在99—120、130、167—189㎡面积，两房86—89㎡的二房。 产品配比：武汉、南京等城市的超高层综合体二房产品在100㎡-156 ㎡ ，三房普遍在135-150/180-208㎡，四房普遍在200㎡以上。 基于以上分析，建议项目住宅产品如下： 户型 面积 配比 套数 二房 95—110 15% 248 三房 130—140 20% 332 大平层三房及3+1 150—180 40% 662 四房 160-180/200—230 20% 332 五房 300以上 5% 81 合计 　 　 1655 推售思考：充分考量项目的工程节点铺排 预计2010年底住宅优先达到销售条件！ 写字楼 公寓 住宅 酒店 推售思考：充分考量市场和竞争影响，寻找项目的最佳入市时间 推售思考：通过项目综合体物业以及内部物业之间的相互价值拉升 项目整体价值曲线图 原整体价值 增值价值 低价值物业 高价值物业 高价值物业增值 低价值物业增值 产品价值 推售原则 根据3大前提确定整体推售原则 市场竞争原则 政策调控，竞争空白，寻找最佳入市节点，住宅存在良好入市节点 工程节点原则 根据工程节点安排，首推住宅，进行最优资金周转的推售安排 核心原则 借鉴“限量”和“互动”推售模式，确定首推住宅，不同楼层以及公寓夹杂对比推售，通过二者的挤压互动提升价值 以“限量”和“互动”式推售为核心 推售运营思考 住宅 公寓 写字楼 酒店 商业 优先推出部分超高住宅产品，首开长沙一线江景超高层住宅先河，建立项目形象，实现销售快速出货。保留部分超高层住宅，实现高溢价 中间时点推出公寓，公寓夹杂对比推售，通过二者的挤压互动提升价值 写字楼物业最后销售，前期优先引进战略合作企业，形成品牌效应，保证后期写字楼产品的价值提升和销售实现。 引进品牌酒店经营公司运营，同时在项目销售前确定酒店经营公司，以提升项目的整体形象和实现价值。 提前启动项目前期招商工作，引进战略合作商家，改善项目配套，提升整体价值，入市时间随机而定。 超高层住宅分段推售 贵宾舱 商务舱 经济舱 分段推售 分段定价 限量发售 互相拉动 具体需要进一步项目资料提供进行分析 基于目标本报告核心解决，三大问题—— Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史； Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售； Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力 应变执行力 拓客执行力 销售执行力 应变执行力 在淡市下洞悉市场变化，为万科西街制造了高频度的营销活动，制造楼市热点，吸引客户，促进成交，创造了一个个奇迹。 首创“狼腾” 精细化活动营销 差异定价法 背景 万科在全国率先降价 现场冷清，80%楼盘周来访10批一下 策略 分腿定价，价格杠杆撬动大户型产品推售，促进产品推出，规避降价风险 整个项目全年操盘举行各种类型低成本资源嫁接活动90场，平均3天一场次。 专业外场拓客团队，泛营销，流动营销中心 万科·西街庭院：在洞悉市场情况下，把握住淡市中的有利时机，在08年市场最低点开盘，造就城东区唯一热销项目，一年时间住宅几乎售罄 应变执行力 拓客执行力 销售执行力 快速掌握市场变化，采取非常规操作手法，将产品属性价值最大化，提升到区域价格的最高段，10000元/㎡。 功能转换 项目推广和核心客群定位由白金公寓转为投资价值更高的商务领地，高价造势 低价开盘 嘉盛国际：在央区精品公寓没有得到市场最大化认可时，快速应变，将产品定位转型成为城市商务会所，首创长沙楼价破万记录 认筹创新逼定 VIP卡在认筹时不立即发给客户，在开盘前算价发给客户。一方面又一次的