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商业地产 招商计划书 （一） 项目SWOT分析篇 经双方确定合作关系后，我公司对本区域市场调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。 一、项目优势（S） 二、项目劣势（W） 三、项目机会（O） 四、项目威胁（T） 五、项目关键不利因素及应对策略 项目定位篇 一、项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据科学测算和我公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。 二、形象定位 概念是整个项目的灵魂，体现了项目的气质，当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。 三、功能定位 确定项目商业展示的主要功能 四、档次定位 确定项目档次、品位 ※五、 业态定位 1、本项目业态定位理念 对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。 2、业态规划的原则 ⑴ 有利于商家互补性的原则 ⑵ 有利于商家共荣性的原则 ⑶ 有利于商家竞争性的原则 ⑷ 有利于物业可持续性发展的原则 ⑸ 有利于物业升级的原则 ⑹ 预留新业态的原则 ⑺ 有利于降低工程费用的原则 ⑻ 有利于资产增值的原则 ⑼ 有利于降低公摊率的原则 3、业态规划建议 根据定位原则进行规划。 招商运作篇 一、招商目标 运作4个月以内使招商率达到90%以上，形成旺场的局面。 二、招商阶段划分为 招商实施准备阶段 招商强势期 招商攻坚阶段 第一部分 招商阶段性工作 第一阶段——招商实施准备期 一、目标 1、完成项目市场调查工作，根据市调完成和完善项目定位、项目运作思路以及所欠缺的项目不利因素等。 2、调整业态规划，根据甲方要求相应调整售价及租金方案； 二、重点工作 1、完成招商的基础性工作； 2、完成现场招商处包装及项目地盘包装； 3、塑造项目形象； 4、确定目标商家资源，收集商家信息； 5、筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触; 6、设计完成招商资料； 7、完成布置招商现场用图表； 8、储备大量的目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作； 9、完成租赁合同的评审和定稿； 10、确定招商广告宣传方案； 11、完成项目现场广告位及导识系统规划方案； 12、协助甲方与业主签定委托经营协议； 13、完善项目租金价格体系。 第二阶段——强势招商阶段 一、重点工作 1、完成招商任务分解和落实； 2、继续收集商家资源,筛选商家资源； 3、与相关行业协会就本项目建立合作关系； 4、全面展开与意向商家的洽谈,重点引进主题、主力商家,形成带动作用和引导； 5、用优惠政策引进主题、主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修； 6、形成对重点商家资源集中区的针对性招商； 7、完成辅助招商工作的现场氛围烘托。 8、完成营销推广阶段性计划； 10、实施项目导识系统及广告位的制作； 11、逐步完成对项目商业氛围的营造,包括招商的现场包装布置 运营管理与策略是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 　　统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 　　随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。 　　选择依据 　　对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店