小产权房的现状及解决措施.pdfVIP

百业论坛 投资与创业 2012．8 小产权房的现状及解决措施 方晓燕 (南昌大学法学院 江西 南 昌 330031) 摘 要：小产权房是我国 目前政府和公众极为关注的社会热点和难点。小产权房实质上是部分产权房，它的 存在损害了国家、集体和购房人的利益。因此，完善相关法律法规对小产权房进行法律规制迫在眉睫。物权法方 面．应重点抓好实体上的定位和程序上的规范；经济法方面，提出了经济法律综合调整和农村土地证券化的设想； 行政法方面。政府应认清角色做到 “有所为”和 有“所不为”。 关键词：小产权房；物权化；土地证券化；房产税；解决措施 “小产权房”低廉的价格吸引着众多市民 ，殊不知小产权房 村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅 存在很大的产权缺陷，一旦发生征地或房屋拆迁 ，容易引发权益 基地、农民住宅或 “小产权房”。中央一号文件 《中共中央国务院 纠纷。小产权房不仅挑战法律权威 ，损害国家法律法规的威信和 关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若 尊严：而且扰乱了国家土地开发利用规划 ，影响城市建设及房地 干意见》也同样对小产权房判了死刑。现阶段对小产权房的法律 产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。因而有必要探究化解 规制存在以下不足 ：第一，总体上否定小产权房 ，而没有从现实 小产权房危害爆发的法律对策。 需求出发，对小产权房的性质进行重新界定 ；第二，规制小产权 一 、 小产权房的本质与小产权房的产权性质分析 房的法多是下位法 ，且规定模糊，没有形成顺畅的体系；最后 ，缺 小产权房是指房屋建设开发者无偿使用 、占有农民集体土 乏配套的程序法规范。 地 (包括农村宅基地、农村建设用地或农用地)建造的房屋，产权 三、小产权房法律规制的完善 人持有村委会发放的房屋证明，但不能向农村集体组织以外的 面对现阶段民众对小产权房趋之若鹜的心理以及农 民和部 人员流转的住宅。_l深】入分析小产权房的产生原因不难发现是城 分地方政府追求眼前利益的不 良动机，下位法对小产权房的规 乡二元土地制度与房产制度下 ，城乡结合部村委会与村民在城 制已经起不到很大的作用了。因此，面对现今的司法困境 ，我觉 市高房价的利益诱使下利用集体土地建房牟利的产物。所谓城 得应从上位法立法方面对小产权房的性质和处理办法进行立法 乡土地二元化，我国 宪《法》这样规定的：“城市的土地属于国家 完善。 所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以 (一)物权法对小产权房的规制 外，属于集体所有；宅基地和自留地 、白留山，也属于集体所有”。 针对小产权房问题 ，从物权法的角度来看 ，是很有必要的， 土地制度的二元化导致土地流转城乡有别。 因为物权法在本质上是一部财产法，其所规定的民法意义上的 根据我国相关法律规定。小产权房为部分产权房。小产权房 物的性质问题，而小产权房的问题主要就是民法上财产问题。所 所有人仅对房屋享有房屋所有权 ，房屋下面的土地使用权只能 以只有先在法律上给予其正确的定位 ，才能正其源，才能更好地 由本村集体经济组织的村民享有。日小产权房转让给本村集体组 加以规制。具体来讲，我认为在物权法上应当做两点安排，即实 织外部人员时，受让该房屋的 “外人”只享有房屋所有权而不享 体上的定位和程序上的规范。 有土地使用权，即仅仅享有部分产权。 其一，实体上的定位。产生小产权房问题的原因是多方面 二、我国现有法律对小产权房的现状规制 的。但其中最重要的原因就是我国的城乡二元土地制度的政策 目前小产权房大量流入市场，已经引发和将要引发一系列 和现行的法律规范。我国