2016年年绍兴颐高广场项目营销提案.pptVIP

5 价格建议 酒店式公寓产品定价 写字楼产品定价 项目去化周期分析 酒店式公寓当前价格建议 36-50 42-72 63-77 42-65 41-48 主力成交总价（万元） 40-55 45-55 50-76 35-40 主力户型（㎡） 项目 好望大厦 星城大厦 中金国际 君悦 柏悦 成交均价（元/㎡） 11800 8450 14000 13000 9000 【在售个案价格情况】 竞争市场主力户型为40-55㎡， 投资客承受总价范围在40-65万之间 6.7% 53.3% 26.7% 13.3% 配比 87 51-53 44-47 33 面积（㎡） 本案主力产品面积正是投资客所青睐的面积范围内，为44-55㎡之间 主力每套总价：40-65万 计算得到均价范围为9000-11800元/㎡ 建议均价（带装修） 10000-11000元/㎡ 【本案酒店式公寓户型配比】 酒店式公寓当前价格建议 写字楼当前价格建议 【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。以下为样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 - 成功原则，成功的案例才具有参考意义 就本项目来看，项目竞争区域内比较符合以上三个原则的有中成·好望大厦、鼎盛时代大厦项目，以这两个项目为样本，并在区位、周边环境等系数上做出修正。 写字楼当前价格建议 0.126 0.9 0.126 0.9 14% 面积分割 0.09 0.9 0.09 0.9 10% 整体功能规划 1.066 0.1 0.12 0.12 0.34 0.08 0.08 0.12 0.1 0.13 0.726 比较 系数 1 1.2 1.2 / 1 1 1.2 1 1.3 / 拟合 程度 中成·好望大厦 1.076 / 100% 合计 0.11 1.1 10% 区域位置 0.13 1.3 10% 周边环境 0.12 1.2 10% 交通状况 0.35 / 30% 项目周围环境指标 0.08 1 8% 物业管理 0.08 1 8% 户型设计 0.1 1 10% 内部装修 0.12 1.2 10% 立面设计 0.12 1.2 10% 建筑规模 0.716 / 70% 建筑自身品质指标 比较 系数 拟合 程度 鼎盛时代大厦 权重 比较内容 （指标） 由此得到的本案写字楼当前参考毛坯价格在10600～10800元/㎡ 以参考项目分别50%、50%的权重，计算得出项目拟合售价为： 11000÷1.066×50%+ 12000÷1.076×50% =10736（元/㎡） 中成·好望大厦去除1000元/㎡的装修标准后当前毛坯价格约11000元/㎡、鼎盛时代大厦常规产品当前毛坯价格为12000元/㎡，经过比较、修正得出本案写字楼当前毛坯均价。 建议在酒店式公寓去化80%的时候，写字楼正式入市 项目去化周期分析 30420㎡ 月均去化2500 ㎡ 酒店式公寓总建面 月均去化600㎡ 根据当前的市场状况，预计项目整个去化周期为30个月 10000㎡ 写字楼总建面 + 20000㎡ 10000㎡ - 去除商业面积 及自持面积后 酒店式公寓去化周期为16个月 写字楼去化周期为17个月 40420㎡ 10000㎡ 项目去化周期修正 配合我司的企划包装及销售团队的业务执行能力 可在市场月均去化量基础上上浮20% 项目总去化周期降至24个月 写字楼去化周期为14个月 酒店式公寓去化周期为13个月 建议在酒店式公寓去化80%的时候，写字楼正式入市 月均去化量3000㎡ 月均去化量720㎡ 营 销 篇 营 销 策 略 ■ 扩大颐高广场在绍兴的品牌知名度； ■ 树立绍兴新地标，代表绍兴高新科技的IT综合体； ■ 追求项目利润最大化。 ■ 树立颐高数码在绍兴的风向标地位； 营销总目标 绍兴首席IT综合体，颐高数码连锁，IT连锁，打造颐高数码在绍兴市场的绝对引领地位。体现项目的绝对投资价值。 项目营销分为三期入市，稳步推进，避免营销中自己打自己，降低市场风险， 保证阶段热销。 先将商业部分整体包装，将颐高数码的规模超大型表现出来，然后分三批次推案，先推出两栋酒店公寓，再推办公改造的酒店公寓，再推出剩余的办公。 价格采取小幅低开高走策略，给予前期初始购买客户增值空间，放大项目投资增值效应。 高举高打，低开高走，分批入市 营销策略 开拓“现场销售”+“外出展销”双重销售模式 以现场销售为核心 1、“请进来+走出去” 动态坐销，内外互动 2、“请进来”——现场接待中心，接待广告 导入和走过路过客户 3、“走出去”——以区域市场为核心，做巡 展及展开主动的上门推介和企业团购 * 销售