柳州市盛天龙湾房地产.docVIP

??? 目录 第一部分 项目总论 3 1.1项目背景 3 1.1.1项目所在区域概况 3 1.1.2柳州经济发展 3 1.1.3区位优势 3 1.2开发商及项目介绍 4 1.2.1 开发商基本概况 4 1.2.2项目情况 4 1.2.3关于项目 5 1.3项目区域情况 6 1.3.1 项目地址 6 1.3.2 项目概况 6 1.4.1地块现状 7 1.4.2 项目价格 7 1.4.3 项目具体参数 7 1.4.4 项目周边配套 7 第二部分：市场研究 7 2.1宏观环境分析 7 2.1.1柳州经济现状 7 2.1.2柳州经济发展趋势 8 2.2柳州房地产市场分析 8 2.2.1柳州房地产市场总体态势 8 2.2.2 柳州市房地产的发展趋势 9 2.2.3柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.3.1柳州房价态势 10 2.4房地产市场空置简析 10 2.5近年来柳州以及全国房产市场态势 10 2.5.1全国房地产市场趋势 10 2.5.2柳州房地产市场趋势 11 第三部分 板块市场分析 12 3.1产品成长情况 12 3.1.1区域内供应产品特征 12 3.1.2产品最新价格趋势 13 3.1.3区域市场目标客层研究 13 3.2项目SWOT分析 14 第四部分 项目开发方案 16 4.1项目开发情况 16 4.2项目营销以及销售价格情况 16 4.2.1项目营销方式 16 4.2.2项目营销手段 17 4.2.3项目户型及价格 17 4.2.3竞争着营销手段 18 第五部分，地块市场定位与可行性分析 20 5.1地块市场定位 20 5.1.1项目定位 20 5.2项目可行性分析 22 5.2.1项目分析 22 第六部分 综合评价 23 6.1销售评价 23 6.2项目评价 24 第七部分 研究结论与项目总结 25 7.1项目研究 25 7.2结论 25 第一部分 项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目所在区域概况 柳州市位于广西壮族自治区的中北部。东与桂林市的龙胜、永福为邻，西接河池市的环江南族自治县、宜州市，南界新设立的来宾市锦绣瑶族自治县、象州县、兴宾区。北部和西北部分别于贵州省黎平县、从江县相邻。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。 柳州市总人口364万多人，是一个多民族相聚而居的地区，一共有48个民族成分。除汉族外，壮族、苗族、瑶族、回族等少数民族的人口达198万多人，占全市总人口的百分之54以上。 1.1.2柳州经济发展 地区生产总值，初步统计，2011年全年实现地区生产总值1571.05亿元，按可比价格计算，比上年增长本分之10.6。其中，第一产业增加值136.21亿元，增长本分之5.4。第二产业增加值1016.18亿元，增长百分之12.5。其中工业增加值935.7亿元增加百分之12.1。第三产业增加值418.66亿元，增长本分之7.8。第一产业增加值占国内生产总值的比重为本分之8.67。第二产业增加值比重为本分之64.68。第三产业增加值比重为百分之26.65。人均地区生产总值41603元。 1.1.3区位优势 柳州市中国西部区域性交通枢纽。已形成集铁路、公路、水路和航空与一体的立体化现代交通网络。四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇、陆路运输4个小时可达北部湾海岸港口。 柳州市中国西部区域性商贸物流中心。柳州自古以来就是商品集散地。目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场。柳州被世界著名杂志《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。 柳州市中国内陆走向东盟的重要通道城市。柳州市位于长三角、珠三角与西南经济圈、东盟经济圈的交汇地带。是中国西南出海大通道集散枢纽城市，是中国东盟自由贸易区的物流中转站，也是东部产业西向梯度转移的重要节点城市，在多区域合作中有着重要的战略地位。随着中国东盟自由贸易区的加快建立和北部经济区的开发建设，以及泛北部湾。泛珠三角等区域合作的深入开展，柳州有望在多区域合作和产业转移中实现共赢发展，成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着巨大的投资商机。 1.2开发商及项目介绍 1.2.1 开发商基本概况 盛天龙湾项目开发商是柳州盛天房地产开发有限公司盛天集团来自福建，是一家以房地产开发为主营业务，集混凝土生产销售、商业运营管理、物业服务等为一体的综合性企业集团，现总部位于广西首府南宁市。 早在1976年，盛天集团（前身）就已涉足建筑、贸易等相关行业，2004年底，盛天集团响应“百企入桂”的号召，挥师南宁，从此开