风临域客户实用手册.doc

第一章 物业管理 1、物业公司及其职能简介 （1）管理人及其职能 深圳市开元国际物业管理有限公司（下称“物业公司”）已被委聘为本物业的管理者，执行对本物业的物业管理服务职能，享有或承担《中华人民共和国物业管理条例》、《广东省物业管理条例》中规定物业管理人的各项权利、义务。物业公司根据已签订的物业管理服务协议、业主公约制定本手册。 1）管理人责任 ――负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理。 ――负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、沟管渠池、车位车棚等公用设施的使用、维修、养护管理。 ――负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。 ――负责维护公共秩序、管理道路交通、保卫小区安全。 ――负责为居民提供良好的社区文化生活，创建优秀文明住宅区。 ――负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。 2）管理人权利 ――有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。 ――有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。 ――有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金。 ――有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。 ――有权聘请专营公司承担专项经营业务。 3）管理人义务 ――以优质服务为宗旨，按照物业管理条例的规定和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。 ――接受业主委员会和全体业主的监督。 ――组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。 ――按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。 （2）公司简介 深圳市开元国际物业管理有限公司成立于2000年10月，具有物业管理国家一级资质，是深圳市物业管理协会常务理事单位，严格贯彻和执行国际标准ISO9001：2000质量管理体系和ISO14001；2004环境管理体系。开元国际以业主/住户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点。“用我至善至美的服务，给你至尊至贵的感受”，成为公司全体员工的共同追求。 为使本小区的物业管理水平达到并保持高水准，物业服务中心所有人员均接受过专业培训，并经过多年的实际工作锻炼，具有丰富的专业管理经验。 （3）业主委员会 为落实本物业民主化，实行业主自治与专业服务相结合的管理体制模式，本物业将由业主代表大会推选业主委员会（下称“业委会”）。“业委会”将代表全体业主的合法权益，履行其合法职责。有关“业委会”的章程和工作细则，由“业主大会”依据政府有关规定制定。 （4）沟通联络 为保障高质量的服务水准和管理效能，恳请各业主/住户合作，避免随意差使管理人员作私人服务，如有需要，请致电服务中心，由服务中心统一协调。 本公司禁止所有管理人员收受业主/住户任何额外赏赐或利益。 驻守本物业的安全护卫员和清洁服务员专注于保卫事务和清洁事务，对保卫和清洁以外事务，未必能全面了解并给予准确的解答或指引，为提高管理服务效能，避免不必要的误会，除紧急事件外，业主若有不明之处或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴服务中心，我们将热情地给予解答。 此外，我们将在各公共场所安装布告及意见箱，以加强与业主联系；若有书面建议，除邮寄外，亦可投掷于意见箱，我们会及时给予回复。 欢迎客户积极参与本物业的管理活动，提供任何有关物业的管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络、回复。 2、管理费用 （1）管理费用开支主要包括以下各项： ――本物业公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）。 ――管理人员的工资、津贴、福利、劳动保护及办公费。 ――就管理工作而聘请专营公司及其他聘请人员的费用。 ――本物业设施、设备必要的保险费、折旧费。 ――治安与公共秩序维护费用。 ――社区文化活动费用。 ――法定税费。 ――管理人酬金。 ――其它管理方面的开支。 （2）管理费的缴付： ――管理费、专项维修资金是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，所以请各客户务必准时缴交。 ――管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终由业主缴付。 ――每月10日之前缴付当月管理费，客户可在服务中心交付现金，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按月划拨。逾期交付按每日千分之一（1‰）收取滞纳金；逾期三个月或以上仍未缴清者，物业公司将采取一切措施催缴，并可以通过法律途径追缴，直至业主缴清所欠管理费及滞纳金为止。 ――客户入住时须按规定预缴管理费及其它由物业依法收取的合理费用。 ――各业主所属物业如有更改或产权转让，须以书面通知物业公司，否则，前业主仍须负责该单元的各项应缴费用；如手续未经国家机关批准及办理完善前，前业主仍对该单元负一切连带责任。物业使用权的出租、出借，除须要求使用人签署有关遵守小区公约的承诺书之外，