房产行业前景分1.docVIP

房产行业前景分析1. 市场供需状况理论预测1.1 市场供应量预测??? 2001年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国1995年至2000年年度当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4 ，相关系数r＝0.98。根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、 28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、 21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。1.2 市场需求量预测1.2.1 计算说明??? 根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。??? 市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住 宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。1.1.2 计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15＝4728.55（亿元）2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）＝22517（万m2）2001年商品房销售面积＝住宅面积÷住宅面积比＝22517÷0.913＝24663（万m2）商品房竣工面积会有较大幅度增长，市场供应规模继续扩大；销售面积也会增加，但增加量仍小于供应增长量，空置量有进一步增加趋势。2. 结构调整及竞争格局变化2.1 WTO的影响??? 中国加入WTO的日程渐进，这必将促进房地产业与国际接轨，产业结构调整以及竞争格局的变化不可避免。我国的房地产业基本上还属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20％，劳动生产率仅为发达国家的30％～50％，而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后，一方面，我国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态影响，国外大量资金也会进入中国市场，一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方面，面临国际竞争也会带来更大规模兼并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国内的大房地产企业走向国际经济的舞台。2.2 房企上市解禁的影响??? 让符合条件的房地产企业上市，使房地产企业与资本市场的关系更加密切，对提升房地产行业的整体水平有着积极的意义。目前我国的房地产企业普遍存在着小、散、差问题，企业过多、规模过小，一方面会引发恶性竞争，另一方面也不能保证产品质量，不利于房地产行业的良性发展。选择一批能够代表行业发展水平、规模大、效益好、有发展前景的房地产企业上市，借助证券市场的功能，通过优胜劣汰对我国房地产业进行整合，有利于调整房地产产业结构，为房地产业规模化发展奠定基础。有望以资本为纽带，产生规模化、集约化经营的房地产企业集团，改变现有的竞争格局。在已上市的房地产公司中，北京、深圳、上海、广州等地的房地产龙头企业会因地域优势得到更大发展。2.3 政策的影响??? 建设部新公布的规定已经提高了各房地产开发企业等级资质的注册资本，门槛的提高可以淘汰一批不成熟小企业。上海在2000年已有1000余家企业退出开发市场。近日，厦门经济特区取消和暂停了147家房地产开发企业的房地产开发资质。其他城市如广州、南京、深圳、西安、成都等地也都进行了清理工作。被取消开发资质的开发商，除少数是由于开发项目终止而结束使命外，大多数是由于多年无开发业绩，或是被业主投诉、存在严重违法经营行为，或开发项目已全部竣工又无新项目的公司。资质门槛的提高，在一定程度上会改善市场竞争秩序，提高企业竞争能力，对房地产行业整体发展起到有利的作用。2.4 市场的选择??? 结构调整以及竞争格局的变化最重要的推动力还是来自于市场。在房地产市场潜力吸引下，以及