房地产买卖培训教材购房陷阱规避之一（75页）.ppt

购房陷阱规避（一） 制作者：尹科 旧房翻新以次充好 新房价买旧房 成都市西一环西门车站旁一家名为“加州壹号”的楼盘在8月15日开始销售。令人惊讶的是，该房子竟然连预售许可证都没有。“我们这楼原来就有存在，是后来翻新的。”销售现场的一位置业顾问坦然回答。 　　 “旧楼翻新”楼盘多以酒店公寓为主，普遍规律是地段优势明显，小户型、总价低、且为精装。以一环路高升桥为例，从高升桥向一环路大石路口，两站路内集中了四个翻新后投入使用的楼盘：汉庭、馨韵快捷酒店、加州派酒店、光大国际酒店。而据记者了解，上个月开盘的加州壹号均价超过7000元，在地段、户型都不具备明显优势的前提下，不少消费者仍然不知作何选择。 　　业内人士指出，旧楼翻新的最紧要问题存在于土地使用年限上，大部分购房者是在交房后办手续时才发现其陷阱。以某地盘为例，改造之初为办公写字楼，产权只有50年。据置业顾问介绍，之前该楼盘已经过11年使用，现在的产权不到40年。如此一来，购房者买到手的房子使用年限就明显缩短。另一方面，商业物业的水电气收费标准也都高于住宅。 拆招： 　　购房要看有没有抵押、共有等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。弄清房屋的面积、结构、装修状况。要合法、彻底地办结过户手续，没有产权证的不要买。此外，旧楼翻新的房屋在买卖时可能会出现重复征税，需要警惕。 房主先租房再卖房 购房人买房不能住 　市民万博涛看中一套二手房，全部手续办完了却住不进去。原来，房子被长期出租，租金已经收了5年。万博涛给卖房人打电话却怎么也联系不上，住不上房也拿不到租金，真是后悔莫及。 拆招： 　　法律规定“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗之前成立的租赁合同。而且在同等条件下，承租人享有优先购买权，只有承租人不愿意购买的情况下，房屋才能被卖予他人。 二手房产权转让细节多 稍不留神吃大亏 1、“卖房者”非二手房的产权人。这种情况又包括以下几种情形： （1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。 （2）“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。 在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。 2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意??? 许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。 　　与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。 　3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。 　　在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房 4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。 　　如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。 5、房产上存在法律禁止转让的障碍。 　　如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。 图便宜吃大亏 七种不宜购买的便宜房 慎之又慎，最好不买。 ??? 1、联合开发房。这是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，所以如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。 2、公益联建房。 　这是由地方zf或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠性质，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。 3、集资合建房。 　这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调的指出的是，此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为肯定是无效的 4、集资联建房。 这是指一些