戴德梁行物业培训-交楼(业主入伙)工作程序.ppt

交楼（入伙）工作程序 万事开头难 良好的第一印象 一：交楼前的准备工作 （一）文件资料的准备 ＊入伙涉及的政府文件资料 政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》 物业管理公司营业执照及资质证书 物业管理公司收费许可证 《前期物业服务合同》 物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证 物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 ＊入伙涉及的主要文件资料 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《入伙工作方案》 《入伙工作流程及执行标准》 《入伙通知书》 《收楼须知》 《业户手册》 《业主临时公约》 《物业管理服务费收费协议》 《业主（用户）入伙房屋验收表》 上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。 ＊入伙涉及的其他文件资料 物业管理收费标准一览表 业户联络资料登记表 验收遗漏工程记录表 锁匙托管承诺书 ………………… 1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度》，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 ＊ 《住宅使用说明书》 按照建设部的规定，《住宅使用说明书》须至少包括以下内容： 1、房屋结构说明； 2、房屋使用注意事项和使用方法； 3、二次装修时的要求； 4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。 ＊ 《住宅质量保证书》 按照建设部的规定，《住宅质量保证书》须至少包括以下内容： 1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况； 2、房屋正常使用的最低保修时间； 3、保修单位和保修电话； 4、保修争议的投诉电话和投诉部门。 2、入伙通知书 《入伙通知书》是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容： （1）房屋具体位置 （2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍 （3）准予入伙的说明 （4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点 （5）委托他人办理入伙手续的规定 （6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料 3、收楼须知 《收楼须知》是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件。主要包括以下内容： （1）入伙情况说明 （2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等 （3）入伙程序以及注意事项 4、业户手册 《业户手册》是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是管理处物业管理服务指南性质的文件。主要包括以下内容： （1）欢迎辞 （2）项目概况 （3）物业管理公司以及管理处情况介绍 （4）装修管理指南 （5）项目内相关公共管理制度 （6）公共及康乐设施介绍 （7）服务指南及服务电话 （8）其它需要说明的情况以及相关注意事项 5、《业主公约》 6、物业管理服务费收费协议 业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确： （1）各业主实际收费面积 （2）各业主实际收费金额 （3）管理处收费时间 （4）收缴方式 （5）滞纳金及有关催缴措施 （6）调整管理费的条件或其它情况 7、业主（用户）入伙房屋验收表 《业主（用户）入伙房屋验收表》是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况。主要包括以下内容： （1）房屋号 （2）业主（用户）姓名、验收人姓名 （3）验收情况简介 （4）房屋分项验收情况记录 （5）双方签字确认 （6）注明验收时间 （二）交楼前的工程准备 ＊对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交 登记遗漏工程 对遗漏工程进行统计、归类、总结 将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 ＊核对水表、电表、燃气表 ＊核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配 ＊熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作 （三）入伙工作方案 日期、时间 地点 分组及岗位安排 现场布