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各类建筑产品的特点------------------------------------------------------------------------------------------- 序号 产品名称 市场定位 城市区 位 面积大小(㎡) 特征 功能设计 要求配套 备注 1 迷你一居 服务于都市白领的年轻人 大都建在市区 30以内 过渡产品,被替代性强,追求时尚,容易过时, 5㎡卫生间+5㎡玄关兼厨房+共用厅卧 精装,配置简单家具,电器拎包入住 交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速. 2 合体一居 服务于都市白领的年轻人 大都建在市区 30-60 过渡产品 厨卫独立.厅卧合体 交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速. 3 标准一居 两口之家.投资客 交通方便的区位（城区 城区边缘） 60 麻雀虽小,五脏俱全 精巧小户型,功能区域有时相互借用,局部产生交叉,如厅餐.书房和卧室,阳台和工作间 出租.出售容易.居住基本属于过渡性 厅:20-25卧12-15厨5-8卫3-5阳台 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高. 市场追捧热销,放在楼盘中差的位置 4 二居室 单身,三口之家,两代同住,投资客在卫生间的配置上,若定位单身,二口单卫生间已购,三口之家或两代老少,最好双卫, 交通方便的区位（城区 城区边缘）2-3环之间 80-90 90如做3居室在南方成为主流原因是能适应家庭人口结构的变化的需求 灵活多变的户型.精巧二居室. 投资时比一居室租户群宽,比三居室好转售.租户租赁时更讲实用. 属于过渡性产品 厅卧厨卫阳台基本功能齐全.阳台不要过大,以免占用其他空间. 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高. 90产品在消费者心目中无样板标准,购买后无成就感,找不到有家之后的愉悦和满足. 5 三居室 三口之家,两代同住 交通方便的区位（城区 城区边缘）2-3环之间 100-130 舒适性的产品.未来发展的主力户型.两代同住互不干扰.注重功能细化,并不是住宅空间的简单放大,在分割空间的同时要注意户型的舒适性.避免过多的隔墙,减少面积的浪费.注重户型空间的均好性. 对公摊斤斤计较.舒适性体现在空间的均好性,是户型匀称的标志, 功能较为齐全.在满足厅卧厨卫面积的条件下,增设其他功能,有限空间容纳无限需求.功能复合化,空间模糊化是住宅的发展趋势.面积的均好性:动静比例55开,动区中的客厅和餐厨阳台玄关次卫大致46开:静区中主卧和两个次卧或书房大致55开 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高 使用率: 塔77-22℅板80-85℅ 对公摊斤斤计较 5 平面大户型 具备一定经济实力的人,或某领域一定成功人士. 交通便利,景观环境较好的区位 150-180(南) 170-200(北方) 有精神需求,显现追求和业绩.大气,在面积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞,开阔.充分与自然景观,人文景观结合,设计时引景入室,落地窗,飘窗,弧形窗,露台甚至空中花园,与自然环境完美结合,追求住宅的高品位.使用面积宽松,强调居住氛围和舒适度, 厅40-60主卧20-40厨8-12主卫6-10功能配置完善,从人生活的各种流线尺度着手,大户型放在社区景观好的地方,楼体的各端三面采光,尽可能将各个居室的观景,采光,通风设计的完美,以提高品位.除基本功能外,增加特殊功能,满足私密性,如能多一道门就不要少一道门,能一梯一户就不要一梯两户,能独占门厅,就不要共享,让用户有领地感和安全感 能设计大户型的大多都是交通方便,自然景观好的地段,但基础设施,公建配套相对较弱,只能在舒适度和景观上下功夫以弥补其不足.再者大户型总价高,这么做也可是业主获得平衡. 消费者特征分析(长沙) 1 户型结构成交量(参考)1房20℅ 2房30℅ 3房35℅ 4房0.7℅ 5房以上1.2℅ 复式0.9℅ 独栋别墅0.09℅ 联体别墅0.12℅ 2户型面积成交量(参考) 60平米以下17℅ 60-90平米24℅ 90-120平米22℅ 120-140平米23℅ 140以上15℅ 3购房者年龄特征: 25岁下5℅ 25-35岁56℅ 35-50岁30℅ 50岁上8℅ 4购房目的: 自住83℅ 投资10℅ 二者均可7℅ 5购买原因:换个环境33℅ 外地进城置业27℅ 其它40℅ 6置业区域特征: 本市城区40 ℅ 本市外地9℅ 本省外市43 ℅ 省外6℅ 境外0.1℅ 结论:★房地产市场供