0_酒店式公寓专题研究.ppt

酒店式公寓专题研究 建筑之家 2010年1月 研究框架 酒店式公寓基本概念 定义 酒店式公寓发展历程 项目分布 供应量 建筑形式 容积率 价格 户型 装修 物业管理 客户 小结 酒店式公寓市场分析 酒店式公寓重点个案研究 酒店式公寓的机遇和挑战 酒店式公寓专题研究结论 THANKS！ 城市发展 机遇 2002-2008 年，城市基础建设投入1800亿元人民币，其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。这将对北京整体城市面貌、城市形象和城市地位产生深刻的影响。 机遇-北京奥运 整体趋势 2008年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力。由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。 市场价格走势 目前北京的酒店服务式公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右，投资价值明显。 机遇-北京奥运 客户需求 受奥运利好因素的影响，酒店式公寓的客户明显增加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店服务式公寓的需求方。部分酒店服务式公寓为了更加灵活的保证奥运期间的租金收益，在三季度开始就对签订长期租约的客户上调了租金报价，预计四季度一直到明年优质酒店式服务公寓租金将持续上涨。 机遇 不断增长的需求、逐步提高的供应质量和日益透明的地产市场正逐渐推进中国服务式公寓市场的发展。2005年和2006年的交易情况表明，中国主要城市的服务式公寓市场异常活跃。国际投资商，特别是美国的机会基金与经验丰富的业主-运营商看中此类投资退出模式的多样性，构成了服务式公寓主要的买方群体。 外资看好北京 机遇 2007年度全球酒店交易额将达1100亿美元，较2006年的历史记录725亿美元增长52%，投资者对于酒店行业的热情空前高涨。 尽管限外政策接二连三，但由于对于中国宏观经济和房地产市场的持续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓厚，预计今后进入房地产优质物业持有领域的比例会大幅提高。 外资收购北京的商用型物业，以写字楼、酒店式服务公寓、购物中心、酒店为主，物业现状为处于运营状态，或者即将完工。热点区域依旧为CBD、燕莎商圈、金融街、和中关村。 冬天来了么？ 挑战 1-10月北京房地产市场运行情况 来源：北京市统计局 楼市调整期一般分为三个阶段：初期价格微跌，成交量大降；二期价格急跌，成交量进一步放大；三期价格下落速度和成交量同时放缓。 从十月以来北京的期房成交量就迅速减少，宏观调控政策对房地产热的抑制作用已经开始逐渐显现，居民买房意愿不断下降，广州不少高端楼盘的价格都出现了松动。 北京目前对于高端房产的需求也出现较为明显的下降，北部和东部地区高总价房产抛售现象初显。同时，房地产投资比例明显大幅度下降，从占整体购房比例的18%，下降到13%左右。 投资还考虑舒适吗？ 挑战 问题：传统的酒店式公寓多是标间形式的直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房子是只能用来投资而不能自住的。 应对：从未来的发展趋势看提高居住的舒适度是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而合理的使用面积是保证舒适度的重要指标 。在设计上应强调紧凑性和合理性，在保证满足使用功能的基础上，尽量进行空间创意，也许酒店式公寓就不再是自住的禁区。 90/70后小户型的激烈竞争 挑战 问题：90/70政策实施一年后，北京中小户型楼盘的供应量不断增加，以往小户型产品“物以稀为贵”的局面已被打破。在这样的市场情况下，更高单价的酒店式公寓产品如何突出重围，杀出一条血路呢？ 应对：还是要在自身产品特点上多下功夫，进行差异化竞争。针对普通住宅项目没有的多种升级服务和整体的商业投资环境多下功夫，并注意户型产品的创新。 客户分析 地域分布：朝阳区客户为主，项目周边客户居多，外地人也有相当比例； 年龄特征：25—35岁左右的的青年比重最大； 职业特征：周边工作的年轻白领，专业投资客； 收入水平：中高收入阶层； 家庭结构：单身或两口之家； 购买目的：户型较小，自住兼投资者居多，约占70%。 供应市场分析 元大都 项目点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅