_中原2011年04月北京远洋万和城案例研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品设计——户型统计 波庞宫户型统计（在售） 居室 面积 占比 小三居 210左右 3% 大三居 240-280 90% 复式 460-500 7% 波庞宫，以240-280平米豪华三居为主，少量210左右户型及复式产品 产品设计——户型统计 波庞宫户型 产品设计——户型统计 波庞宫户型 目录 2 产品设计 总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化 产品设计——样板间 关键词： 欧式、奢华、 富贵、大气 目录 2 产品设计 总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化 产品设计——智能化 衣帽间感应灯 目录 销售情况及客户分析 基本概况 总结 1 2 3 4 产品设计 销售情况——分期开发 C1#住宅楼2011年3月开盘，有248、289的三居室，起价44000元/m2 C区 波庞宫、写字楼、商业、文化娱乐中心 D区 芳草地小学 B区 住宅 A区 住宅、幼儿园 三期为C区，规划为12万平米的城市豪宅、写字楼，商业和文化娱乐中心，在售的为两栋城市豪宅（C1#、C2#栋） 一期、二期共17栋住宅，B区2008年5月开盘，A区2009年5月开盘，以9-18层的点式及板式高层为主；主力户型包括90平米以下温馨两居，150 -180平米实用三居，以及220 -280平米豪华大四居。 远洋万和城分三期开发： C2#住宅楼2010年10月开盘，有200余平的三居室到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。 销售情况——价格涨幅 ??2008年4月开盘，开盘价格23000元/平米，当前销售均价已经达到42000元/平米， 价格在两年内增长了近两倍。 从下面的楼盘价格走势图可以看出，在2011年该项目房价由2010年10月的52000元/平米 降至42000元/平米，价格下降10000元/平米，降价20%，在京十五条限购政策出台前主 动降价，最大限度的避免了受其影响。 销售情况——销售速度及存量 C2#号住宅楼2010年10月开盘，目前78套均已被签收或预定，实际均价46775元/m2,比预计下降了将近6000元/m2，受京15条的影响，C1#号楼最终的成交价可能会更低 C1#号住宅楼将于2011年3月底开盘，有200余平的三居室，到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。 前期推出的A区和B区已全部售罄，在售项目为C区的两栋住宅楼 购房客户 客户来源： 60%为北京籍客户、主要来自朝阳区和海淀区 外籍客户主要来自陕西、山西、内蒙古等地 客户特点： 年龄：35-50岁 家庭状况：二人世界和三口之家为主，部分三代同堂 置业目的：自住为主，终端改善，先期部分客户购房以投资为目的 受限购限制，现在客户多为一次性付款，有部分二套房以上客户选用亲戚名字购房。 目录 销售情况及客户分析 基本概况 总结 1 2 3 4 产品设计 总结 在楼市阴晴未定的情况下，纯粹的投资客炒房人并不多见。类似远洋万和城这种位于交通枢纽、周边配套齐备、具备稀缺性、由品牌开发商开发的高品质大户型高端豪宅更具保值性和增值性，投资风险相对较低。 楼盘优点 台地叠景，结合多水景，打造丰富竖向景观空间，三重立体景观效果，在有限空间内，实现景观价值最大化。 精装修板楼，省时省力； 紧邻北四环路和京承高速公路，开车出行便利；配套完善。 项目引进重点名校，幼儿园，周边亦高校林立，人文氛围良好。 楼盘缺点 一期几乎所有小户型都没有生活阳台，没有晾衣服的地方，如果把衣服晾在 “观景阳台”很影响从室内看或者从窗户外看的景观。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 Code of this report | * ? Copyright Beijing Centaline 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Gr