商业地产开发流程和关注要点.xlsVIP

Sheet3 各阶段关注要点(注意事项) 商业地产开发运营标准流程 商业地产开发运营流程和关注要点 开发阶段 商业管理 商业发展部（投资） 项目管理 物业公司 投资财务 招商运营 行政管理 财务管理 开业后营运管理 设备设施 保安保洁 综合管理 前期阶段 可行性评估 商业发展部（事业部） 招商管理 营运管理 设计阶段 施工开始 施工阶段 开业 营运阶段 管理营运 商业地产各阶段关注要点（更多详情，欢迎加入商业达人俱乐部：108050822） 商业地产投资及设计阶段关注要点 商业地产投资及设计阶段 1、项目定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计 3、运营前置，降低后期运营成本 通常设计输入条件的决定因素 通用设计条件输入 1、国家相关技术规范措施 5、成本控制指标 2、政府部门批复意见 6、意向客户的需求 3、市场定位 7、同类项目设计标准 4、项目实地情况 商用项目建筑、结构技术概览 商场设计要求 净高要求 租户区 电梯（客梯、货梯） 荷载要求 推广区及推广设施 扶梯、自动步道 货运要求 公共区 设备机房设置要求 物业后勤设计要求 物业管理办公室 运营用房 停车场 卸货区 垃圾房 其他设计要求 室外广告机商场标志 标识及导视系统 室外广场及活动区 交房标准 检修维护 商用项目设计阶段的消防性能化分析 使用特殊条件程序一般条件 1、项目定位高 3、项目周期允许 2、功能空间复杂/地标 4、消防性能化/结构超限审查 特殊设计程序一般流程 1、向政府主管部门申请获得同意 2、组织专业设计顾问进行专项设计 3、申请召开专家论证会 4、按会议纪要进行施工图设计 商用项目机电工程流程 租户工程条件确认 通用机电设计标准确定 设计 施工 工程实施 改造 机电系统运行 运行调试及物业移交 开业后拾遗补缺 商业地产招商管理 1、谈判管理 预先制定条件策略 2、合同管理 签约、退约、节约、违约 3、品牌管理 确保进驻商户的品牌及定位，制定提升品牌计划 4、供应商网络的建立与管理 5、收支管理 押金、定金、佣金、欠费 6、代理商的管理 独家代理、联合代理、开放招商 商用建设成本及招投标管理重要注意事项 合理成本分摊 从税务筹划的角度考虑，在项目开发阶段，尽可能合理的将商业的开发成本分摊给住宅，有效的增加住宅部分的土地增值税及所得税抵扣成本 运营中的合理避税 新的会计准则中，土地成本已经不计入房地产税的计算基数，同时需要衡量房地产税的两种计算模式；运营中的固定资产成本合理分摊避税 价值工程研究 制定合理的目标成本是成本控制的关键。例如：北京来福士消防研究进行了64个不同方案的性价比研究，最终确定了一个最经济合理的消防方案 做好标段划分 协调好变更洽商 商业项目需要内外协调的事项远大于住宅，需要建立大总包制，以便于减少供应商和承包商的数量；商业项目遇到的洽商变更工作需要较好的协调 商业地产运营管理 1、商场财务系统的建立与管理 5、租赁计划管理，根据签约到期情况滚动编制租赁计划 2、营运收支的预算与控制 6、商场的维护 3、商户经营状况的跟进与客户跟进 7、与物业管理的有效沟通 4、商场活动、促销季人流的统计 项目评估 市场分析 投资战略 财务分析 可行性评估 项目收购 区域市场趋势 项目立项 商业功能评估 人力体系评估 财务风险评估 市场研究 商业规划 商业定位 商业需求评估 招商推广 面积占比 商铺分割 内外动线 业态组合 品牌组合 招商策略 主力店招商 主力店意向确认 营运需求评估 建筑与机电标准 架构模型 决策规则 制度/流程 标准合同 收益分析 预算管理 管理方式设计 物业管理设计 营运费用估算 物业管理费估算 物业前期介入 项目招商 招商管理 主力店签约 招商大会 次主力店招商 品牌店招商 押金收讫 工程整改 商户装修 开业跟进 合同会签 审批流程 开业筹备 开业推广 收支规则 预算管理 营运管理规划 物业合同 营运团队组建 现场专业培训 项目整体接管 物业管理团队组建与培训 承接验收 装修管理 成品保护 保洁开荒 后勤保障 耗品采购 试 营 业 客户储备 利润中心 战略合作 品牌调整 目标管理 技术支持 推广协调 重大投诉 客户满意 人力行政 人力行政 经营目标 效益分析 企划推广 商户服务 租约维护 规范经营 维护保养 运行管理 消防管理 环境管理 安全管理 现场咨询 费用收取 多种经营 商业数据 收租收费 项目后评估