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房地产金融创新 房地产金融创新 一、房地产金融创新的必要性 二、房地产金融创新的突破口－房地产投资信托基金(REITS) 三、国外REITS的发展情况 四、我国发展REITS的可行性 五、我国发展REITS的路径选择 房地产金融创新的必要性 一、房地产贷款在银行累积的风险过大 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2010年的45%-62%。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.5万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7%，已经直逼警戒线，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。 房地产金融创新的必要性 二、国家宏观调控使房地产业资金链收紧 房地产开发资金主要来自银行贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款。但是，2002年以来，国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求。先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售(建设部暂时不执行），种种举措都在缩小房地产企业“四两拨千斤”的空间，提高房地产企业的准入门槛，对企业的资金实力提出更高要求。 房地产金融创新的必要性 三、高地价要求房产商增强融资能力 ? 房地产行业需要储备土地以保证企业未来的发展。土地随着城市的发展和经济的增长会自然增值，表现为各大城市的地价逐年递增。在政府对于土地出让市场进行整顿清理后，通过非正常途径获取低价土地的可能性越来越小。动辄几亿的土地出让金对房地产商的融资能力提出了前所未有的要求。 房地产金融创新的必要性 四、人们对较低风险结构投资产品的需求 我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。 房地产金融创新突破口－－房地产投资信托基金（REITS) 房地产投资信托基金（REITS） 房地产投资信托基金REITS）是目前较流行的一种投资基金形势 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。房地产投资信托聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。 房地产投资信托基金（REITS） 根据资金投向的不同，REITS可分为三类： １．权益型。 权益REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。收益REITS的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种： 一类是直接收购房地产物业进行经营管理； 一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。 房地产投资信托基金（REITS） ２．抵押型。 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 ３．混合型。 顾名思义，此REITS不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 　　 REITS的优点总结 一、REITS是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包(主要是商业地产、工业地产、写字楼等)，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通 REITS的优点总结 二、从投资回报来看，REITS对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要