修规文本.doc-第一章 规划背景.docVIP

第一章 规划背景 清水湾A06-3地块（景业B区）位于陵水县清水湾旅游度假区，用地性质为商住用地。其临近清水湾大道，南临A06-2商住用地，东临A22体育公园，西临A06-1商住用地，本次规划是住宅小区。海南景业房地产开发有限公司委托广东中山建筑设计院有限公司进行方案及施工图设计工作。 概况 工程名称　：清水湾A06-3地块（景业B区）修建性详细规划 建设单位　：海南景业房地产开发有限公司 工程地点　：海南省陵水清水湾 工程规模　：A06-3总用地面积为67770.38M2，计容建筑面积27108.00M2，(其中多层住宅计容建筑面积6082.79M2, 计容商铺面积360.00M2,垃圾房30.00M2,低层住宅计容建筑面积20635.21M2，低层住宅地下室面积（不计容）780.00M2，多层住宅地下室面积（不计容）165.84 M2，架空层面积（不计容）396.00M2。应建人防工程面积为558.55 M2。本工程因地质、地形、结构条件限制，不能结合地面建筑就地修建防空地下室，按照规定缴纳易地建设费，由政府人防主管部门统一组织易地建设。2011 年11 月由中机十院国际工程有限公司编制完成，同年，通过专家评审会。该规划在陵水清水湾旅游度假区的开发建设中发挥了重要的作用，有效地指导了区内的各项建设。 上位规划功能定位： 《陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划》的规划定位为：规划提出了创造多功能复合型滨海度假区的设计理念。从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变，能够更好的满足人们度假、休闲、娱乐、会议、居住等多方面的需求。规划以12公里海岸线为整体发展带，将大量旅游公共服务设施布置在滨海带，构筑能够将度假区的各种产品联系起来的紧凑的结构系统。各项设施必须通过滨海旅游的方式联系起来，使得各种功能分区之间密切相关。 上位控制性详细规划功能结构 整个规划用地结构概括为：“一轴、两带、三核心”模式 一轴：山海一体景观轴。从九所岭山体到清水湾海面，形成一道从山体通向大海的景观轴线，轴线位于场地中央。 两带：两条特色景观带 滨海旅游休闲带——绵延十二公里沙滩如同玉带连接场地东西两侧，本项目沙滩具有很高品质和特色，能够满足高档滨海旅游度假需要。 东西景观大道——位于场地腹地中央区域，从东线高速公路英洲镇出入口开始，到新村镇新规划连接高速出口道路结束，是连接东西场地的交通干线，规划利用其动态景观特点，在道路两侧设置体育运动公园、高档公寓、低密度住宅、商业娱乐码头，极大丰富道路动态景观层次，为远离滨海区域土地提供景观附加值，同时也是展示大社区魅力的主要景观带。 三核心：商业文化娱乐中心（威尼斯水镇核心，商业办公核心区，文化特色旅游核心区） 上位控制性详细规划的开发规模 1、人口规模 清水湾旅游度假区的人口规模为：74620。 2、用地规模 清水湾度假区南北长约12公里，东西宽平均宽约1公里，区内除去其它用地（水域和不可建设用地），总建设用地规模控制为2357.15公顷。其中，居住用地面积为1682.6ha。 上位控制性详细规划对本次修建性详细规划的控制要求 清水湾A06-3地块（景业B区）位于海南省陵水县清水湾旅游度假区，地块在上位控制性详细规划中的开发控制指标为：商住用地容积率≤0.40，限高80 米，建筑密度≤25％；绿地率≥35%。 第二章 现状分析 场地概述 2.2.1　清水湾A06-3地块（景业B区）位于陵水县清水湾旅游度假区，地块呈南北走向的不规则多边形，用地性质为商住用地。其临近清水湾大道，南临A06-2商住用地，东临A22体育公园，西临A06-1商住用地，场地标高东低西高。场地现状为沙质土。 2.2.2 地块地势有较大高差，设计结合地形的特性，尽量减少土方量，规划由东至西利用高差布置建筑，以保证每户住宅都能获得东面体育公园良好的景观条件，中部则布置南北朝向低层住宅，多层住宅位于用地北部。 第三章 发展条件分析 一、宏观区位 本项目隶属大三亚旅游发展圈，区域交通条件便利。 二、中观区位 在海南省东部沿海旅游带中，陵水县属于三亚旅游优先发展区和海南东部海滨旅游带这一黄金旅游线上的重要节点。 三、微观区位 本项目位于海南省陵水县清水湾旅游度假区，基地环境优美，建成后有望成为陵水海滨风景名胜区，乃到海南省东部旅游产业发展带的重要组成部分。 第四章 规划依据 设计依据 2.1.1 陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划 甲方对该项目规划设计的要求 建筑设计防火规范（GB50016－2006） 2.1.4 住宅设计规范（GB50096－2011） 2.1.5 住宅建筑规范（GB50368－2005） 2.1.6 民用建筑设计通则（GB 50352-2005） 2.1.7 商店建筑设计规范（JGJ48-88） 2.1