_智能生态居住园区市场分析行销策划书.doc

***经济技术开发区 “***—***都市” ——智能生态居住园区 市场分析行销策划书 目录 项目简介 市场环境分析 市场调查与预测 竞争对手环境 “***——***都市”产品定位及策略 “***——***都市”小区价格定位及策略 “***——***都市”小区行销和促销定位及策略 项目简介 1、 项目名称： ***经济技术开发区“***——***都市”智能生态居住园区。 2、 开发单位： ******置业有限公司 3、 设计单位： ****空间设计所 4、 项目地址： ***经济技术开发区***路以北，***路以南、以西，***公司办公大楼西侧规划路以东范围内。 5、 建设规模： 占地517000平方米，总建筑面积518000平方米。 6、 然环境及用地现状： 地块内现状略有起伏，中西部高，北部略高，东南部低，高差近20米。地块北部为山脉并有水库，水库水流经地块的北部。地块内植被较少，仅北部有部分乔木，不能成林。地块内有三块地为薛家岛镇自用地，西南角有一块地已建成1栋多层办公楼，2栋多层住宅；东侧一块建成7栋多层住宅，并有租赁地（东方外语学院）一处、器械制造厂一处；另一块未建。地块内有一座专科医院及近百户底层 1 民居，可拆迁。 建设内容： 多层住宅、高层住宅、办公网点、商用网点、别墅、会所及相关服务配套项目。 市场环境分析 客观经济环境 二000年***市城市居民人均可支配收8016元，较一九九九年增长10.1%，农民人均纯收3637元，较一九九九年增长6.5%。 市场消费不断扩大，二000年***市实现社会消费品零售总额307.7亿元，较一九九九年增长13.8%。其中城乡个私经济实现社会消费品零售额约49.3%。 在《关于***市2000年国民经济和发展计划执行情况与2001年国民经济和社会发展计划的报告》中，***市政府提出“抓好重点项目建设，大力促进固定资产投资增长”，其中要做好大炼油、***海湾大桥、前湾港集装箱码头等工程项目的立项和可行性研究等前期工作。这几个项目可以说都是在描绘着开发区的未来。 ***市市长***在市十二届人大四次会议上谈到的“连接青黄”——建成***湾工业走廊的构想将是***开发区迅猛发展的契机。 2 、业内微观环境 二000年***市房地产投资平稳增长，商品房销售持续 火爆，房地产景气指数在平稳中发展。 景气指数稳步上长升的指标：（见表） 指标 2000年较1999年增长 房地产投资 7.2% 商品房空置位置 ———————————— 商品房新开工面积 42.6% 商品房销售价格 平均最低1841元/㎡，平均最高2271元/㎡ 土地转让收入 —————————————— 景气指数逐渐下降的指标有：房屋竣工面积、土地开发面积、原因是受总量控制、消化空置房等政策影响。 目前因市政府的土地储备政策，使土地价格猛增，在此背景下圈地成为开发商重中之重。 市场调查与预测 表一 3 指标 2000年市场状况 2001年市场预测 新开工面积 630万平方米，较上年增长68% 占今年总施工面积1100万平方米的2/3 住房面积 平均85平方米二局室 平均93平方米三居室 完成销售 288万平方米 350万平方米 竣工面积 300万平方米 630万平方米 经济适用方面积 100万平方米 290万平方米 总结：（1） 去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。 （2） 三居室平均面积90平方米的住宅呈上升趋势，占到40%以上，说明多厅式结构的住宅已成为大多数人的观点。 （3） 去年完成销售288万平方米，是历史最好成绩。今年竣工630平方米是去年销量的2倍，供给远远大于实际需求，呈现明显的买方市场。 （4） 290万平方米的经济适用房，约占今年房地产开发量的1/4。即使其中一半竣工投放市场，这些中低档价格的住房也会起到明显平抑房价的作用。 （5） 另外，住宅配套设施及规划水平明显提高，如智能化、大面积生态绿化、净水入户、互联网入户等。 开发区房产业态： 4 开发区2000年施工面积78万平方米，较1999年提高4.6%，预测2001年新开工面积将近100万平方米。 200年平均销售价格1401.2元/㎡，较1999年增加了490元/㎡，预测2001年