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物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度 一、房地产交易概论 (一)房地产交易的概念 房地产交易，是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等以房地产作为交易对象的一切经营活动的总称。它与一般的商品交易不同，具有以下特征： 1房地产交易的对象为房地产 房地产在我国民法中称为不动产，它是一种特殊的商品，虽然房地产也有商品的一般属性，即具有价值和使用价格，但因其不能移动，在进行房地产交易时，不是以商品的交付作为所有权转移的标志，而是以房地产产权证的交付，作为所有权转移的标志。所以说，房地产交易不是一般的民事法律行为，而是一项特殊的民事法律行为。 2房地产交易的内容复杂 房地产交易内容的复杂性主要表现在，它不是一般的商品交易买卖。它包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等多项内容。房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于上述三种交易方式，我国《城市房地产管理法》都有明确的规定。 3房地产交易是一种要式法律行为所谓要式法律行为，是指依照法律的规定，采取特定的形式才能成立的法律行为。即民事法律行为的当事人必须遵照法律要求的形式，其民事法律行为才能成立，否则，会因形式要件 欠缺导致法律行为无效。在进行房地产交易时，依照《城市房地产管理法》以及其他相关的法律、行政法规的规定，无论是房地产转让、房地产抵押，还是房屋租赁，都应该签订书面合同，而且在房屋所有权和土地使用权移转时，要依法进行变更登记。 (二)房地产交易的原则 1公平、等价有偿、诚实信用原则 这一原则是在《民法通则》中规定的在民事法律关系中适用的一项重要原则。由于房地产交易属于民事法律行为，双方当事人的交易一般都是通过签订合同来实现的，属于平等主体间的利益调整，按照“公民、法人的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”(《民法通则》第5条)的规定，当事人之间应当遵循“公平等价有偿、诚实信用原则”。例如，《 城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式”。第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。 2房地产交易的“房随地走、地随房走”原则 《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这一条规定有两层含义：第一，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；第二，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。之所以这样规定，主要是考虑到以下因 素：首先是便于管理。我国现行房地产的管理体制是房产归房产管理部门管理，地产由土地管理部门管理，即房和地分别归口于不同的行政管理部门管理。在进行房地产交易时，如果“房不随地走，地不随房走”，各管各的，各自为政，势必造成房地产交易管理的混乱，造成各部门互相扯皮的现象，不利于房地产市场的健康发展。其次，考虑到只有遵循该原则，才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这一原则也是国际上通用的惯例，为保证我国的房地产市场与国际市场接轨，使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一原则。对此，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也有类似的规定。该条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。” (三)房地产价格管理制度 房地产价格管理，是房地产交易管理中最为重要的问题之一。众所周知，进行房地产交易同进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经济效益，而经济利益的获得与否，关键就在于如何确定房地产交易价格。由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走入正轨，在一段时间内，房地产价格处于一种混乱状态，各地的房地产价格的确定没有一个 统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在制定《城市房地产管理法》时，对房地产价格的标准和管理作出了明确规定。 1房地产价格管理的内容 《城市房