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物业管理与房产交易及其范例精解:房地产交易合同 一、房地产交易合同的形式 (一)口头形式的房地产合同 口头形式的房地产合同(口头房地产合同)是指当事人双方通过对话方式进行意思表示而订立的房地产合同。这里的对话方式包括面对面交谈或通过电话及其他口头交谈方式。 一般而言，口头形式的合同具有简便、迅速的优点，对于发展市场经济、促进商品流转起着重要作用。但其缺点亦很明显：无据可查，不易查证，一旦发生纠纷则难以证明合同的存在及其确切内容。由于房地产的重要性，我国法律通常不允许订立口头形式的房地产合同。但是，具体到城市和乡村，情况则有所差别。对于城市房地产合同，我国法律一律要求签订书面形式的房地产合同，口头形式者无效；而乡村房地产合同，除一些重要合同如房屋买卖合同等外，法律并不严格要求必须采用书面形式，或者法律根本没有规定。所以，就某些乡村房地产合同(如房屋借用合同、房屋租赁合同等)而言，只要双方当事人能举证，口头形式的房地产合同仍可为有效合同。 (二)书面形式的房地产合同 书面形式的房地产合同，是指当事人以书面文字表达合同内容的房地产合同。按其外观形态，房地产合同的书面形式可以分为两类：1文本形式，即双方当事人在就合同内容协商一致后将其内容写成合同书，并分别签名和盖章。文本形式中又有标准文本形式和非标准文本形式之分。标准文本形式是指合同条文早已印就，当事人双方或一方仅签署或填写即可的合同形式，如房屋保险合同。非标准文本形式则是指合同条文全部由当事人双方协商拟就的合同形式。文本形式，尤其是非标准文本形式是最常见、最典型的房地产合同的书面形式。2书信、电报、电传等形式。当事人在通过书信、电报、电传等文书往来而订立合同之后，记载有合同内容并有当事人签名与盖章的书信，以及有关的电报、电传等，也被法律视为合同的书面形式。 按是否经过特殊程序，房地产合同的书面形式还可分为一般书面形式和特殊书面形式。一般书面形式是指双方当事人以书面形式签订合同，合同即告成立、生效的书面形式。特殊书面形式是指双方当事人以书面形式签订合同后，还须经公证、鉴证、审批或登记，合同才告成立、生效的书面形式。具体而言： 1公证形式 公证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以公证机关对房地产合同内容加以审查公证的方式签订合同时所采取的一种书面合同形式。公证机关对房地产合同内容进行审查后，在合同文件上加盖公证印鉴，以资证明。房地产合同经过公证后，有利于保障合同的真实合法性，有利于合同的履行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须经过公证。房地产合同是否经公证，一般由当事人自行约定。由于房地产合同多须登记，所以，公证形式的房地产合同并不普遍。 2鉴证形式 鉴证形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，以国家合同管理机关对合同内容的真实性和合法性进行审查的方式签订合同的一种书面合同形式。鉴证是国家对合同进行管理和监督的行政措施，作用在于加强合同的证明力和可靠性。它只能由国家工商行政机关进行。我国法律、行政法规通常不要求房地产合同必须采取鉴证形式，而由当事人自行约定是否采用。与公证形式相比，鉴证形式的房地产合同在实务中更为少见。 3审批形式 审批形式是指法律、行政法规规定某些合同必须采取经国家有关主管机关审查批准的一种书面合同形式。这些合同，除应由当事人达成意思表示一致而成立外，还应将合同文件提交有关国家主管机关审查批准才能生效。审批形式是国家法律、行政法规对某些合同的特殊要求。法律、行政法规规定必须审批的合同，不经过审批就不能发生法律效力。反之，法律、行政法规不要求合同采取审批形式的，当事人不能约定或要求国家有关主管机关进行审批。房地产合同中，有一部分合同是必须采取审批形式的。例如：《城市房地产管理法》第10条规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。”第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”上述规定表明，城市规划区国有土地使用权出让合同以及土地使用权以划拨方式取得的房地产转让合同，均应采取审批形式。 4登记形式 登记形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，采取将合同提交国家登记主管机关审查，并对该合同或该合同涉及到的财产的流转进行登记的书面合同形式。在房地产合同中，登记形式被广泛运用