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长城路片区调研及长城小区项目状况分析 一、泰安城市规划重点 （一）高速铁路京沪高速铁路在城市西部，沿京福高速公路东侧穿城而过。在灵山大街西端规划高速铁路客运站场。岱岳新区岱岳新区以岱岳区行政办公和光彩大市场为开发建设的核心，完善基础设施，搞好生活配套。国道104泰安绕城两线工程已列入省交通厅改建工程计划。起点为济南泰安交界处的界首，终点为岱岳区满庄镇，路线全长28.47公里，经过天平、道朗、夏张、满庄四个乡镇办事处，26个自然村。这个项目全路段采用一级公路标准设计，设计速度100公里／小时，路基宽26米。城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。对西北的天平湖、西南的金牛山、东南的泮河—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态进行严格控制。泰安住宅市场分布带有很强的城市空间（东西狭长）发展特点，大致可分为四大片区、九板块。四大片区和九大板块为： 北部环山、近山区：东岳大街（包括东岳大街两侧）向北至环山路，西到体育场附近，东到白马石。 主要包括市政府板块、天外村—红门板块、东部板块。 中部、西部主城区：主要是铁路、财源街道以南，东至温泉路、西到长城路、南到灵山大街—泰山大街两侧的狭长地带。 主要包括主城区中部板块、泰山大街板块、长城路板块和岱岳板块。 东南城郊区：主要是泰安城市南部和东南部城市和旧村结合部分。 南部新城区：南部高新技术开发区板（一）住宅市场总体特点 1、价格分布特征： 以天外村为中心，价格由北向南迅速降低，价格区间跨度较大；以天外村为中心价格向西、向东逐步降低，价格幅度变化不大。 由于北临巍巍泰山，因环境及地段的稀缺性，北部的价格很高，从北向南呈现快速递减。 天外村向西到长城路、向东到唐訾路价格从5500元/平米降到3900元/平米左右。 2、楼盘分布特征： 环山、近山开发较早，楼盘主要是高档楼盘，包括部分别墅，主要集中市政府、龙潭路、和温泉路附近；中部片区主要开发的是中低档次楼盘，适合广大工薪阶层购买；东南部主要为旧村改造的低档房。 3、各物业分布特征 别墅和高档房主要分布在环山区、商业主要分布在泰山大街、高层主要分布在长城路、东岳大街、灵山大街两侧。 4、开发热点和购房热点 当前开发和未来两年开发的热点主要集中在四个区域： 东部白马石片区：主要有宝龙城市广场、嘉德现代城、彩虹新苑等项目。 灵山大街片区：由于南湖和东湖的改造及灵山大街改造，灵山大街成为开发和购房的热点区域之一。 长城路北段两侧：由于城市向西发展，长城路两侧项目具有很大的升值潜力，一般为居住、商务和商业综合性项目。 南部新城区：由于泰安新城向南发展和奥林匹克花园、海普·凤栖湾等项目开发，本区域将成为未来置业热点区域。 5、环山近山价格高 环山、近山区紧靠泰山，依然是泰安人甚至外地人的最理想居住区域，由于泰山土地资源稀缺，因而房价相对于其它区域，甚至在全省同等的地级市也属中等偏高；但由于本区域价格高，很多人无力购买山边住宅。 （二）九大板块分析 下面就各个板块的居住环境（包括人文和自然环境）、板块内各类楼盘质素、产品开发空间和竞争空间、居住人群特点及典型楼盘进行逐一分析。 1、市政府板块 整体居住环境：是泰安向西发展的中心，经过几年的发展，已经逐步得到泰安人的认可，其核心优势有： 紧邻泰山（第三主峰）环境优美，适宜居住 市政府所在地，对泰安人具有极强的引导作用和吸引力 泰山广场及易初莲花提供了购物、娱乐、休闲等现代城市功能 位于时代发展线的轴线上 不足 距离市中心较远，市政配套不尽完善。 楼盘及人群质素 新开楼盘，属于高档楼盘集中区，包括别墅、联排别墅、叠加别墅，如国华经典、龙泽花园、澳泰山庄、望山花园、金海湾，业主为收入最高档人群，大多为企事业领导和做钢材、煤炭等贸易的老板。 住宅小区：为机关、事业单位宿舍，开发时间大约有7年左右，业主为政府机关、事业单位人群，文化层次和收入层次较高。 2、天外村—红门板块 范围西到傲莱峰路两侧，东到虎山路附近，北到环山路，南到东岳大街两侧（铁路以北） 整体居住环境及核心优势：是泰安居住环境最好，离山最近，城市配套及人文环境最好的地区，是泰安及外地人在泰安置业的最理想区域，其核心竞争力有： 紧邻泰山两个主入口，山与城一体，居住生活环境极其优越，文化环境和人文氛围具有唯一性，土地价值和物业价值最高。 城市配套最为齐全，东岳大街、岱宗大街、擂鼓石大街、龙潭路、青年路等主干道将城市高档商业、医院、学校、服务配套联系起来，现代城市功能最为齐全。 楼盘及人群质素 市场楼盘为近三年开发楼盘，属于中高档楼盘，主要集中在龙潭路两侧，如擂鼓石花园、新元天元、岱下阳光花园、岱下华庭、温泉小区、欣欣家园等。近一年开发楼盘不多，只有天地家园，业主为素质高、收入较