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“类办公”产业地产亟待转型 从建筑功能来看，与其说这些类办公产品是产业地产，毋宁说它们是标准的写字楼，只有土地的工业用途 属性是其作为产业地产的标识。图为苏州工业园区的类办公产品 经济学博士周建成 毋庸置疑，类办公产品已经发展成为中国产业地产的重要类别。 有时，它是一个项目中的唯一产品；有时，它与仓储配送类建筑、制 造类建筑一起，构成一个产业园。无论是早些年就进入产业地产领域 的“传统产业地产商”，还是这几年刚刚进入这一领域的新秀，它们 绝大多数都做过或者正在做着类办公产品的开发和运营。因此，类办 公产品的发展趋势及面临的问题，就自然成为大家共同关注的话题。 “类办公”产品的界定 就本质而言，类办公产品是土地用途与建筑用途发生错位后所形 成的一种介于工业地产与写字楼之间的中间模糊地带，其土地性质是 工业用途，其建筑功能是办公属性。这种类办公产品极具中国特色， 同时不乏普遍意义。在美国，这种类办公产品被称为柔性型建筑，是 排在仓储配送类建筑和制造类建筑之后的第三大类工业地产，总量约 2亿平方米，占美国工业地产总量的10%左右。根据功能属性的不同， 美国的类办公产品分为研发导向型和展览导向型两个子类。 无论是研发导向型，还是展览导向型，美国的类办公产品普遍具 有显著的产业导向。研发导向型产品用来满足技术类租户的需要，为 其提供实验室、高技术生产空间和办公室，其高技术生产空间和实验 室空间占比普遍可达到 25%~75%。剩下的则是办公区域和仓储空间， 层高最低 3米，最高 5.5米，平均高度在3.7 米 ~4.9米。众多公 司在这里开发、测试和生产自己的产品。研发导向型产品是美国工业 地产类别中科技导向性最强的一种。 展览导向型产品用来满足租户展示商品的需要，通常这类建筑的 20 %用作办公，60 %用作仓库空间，剩下的 20%用作零售陈列空间。 正是这些零售陈列空间使得展览导向型产品与其他类型的产业地产 区别开来。其层高最低 4.9米，最高可达 8.5米，平均高度为 6.1 米，这个层高与仓储配送类建筑相近。 就外形和分布来看，研发导向型产品的外观类似于写字楼，而展 览导向型产品的外观更类似于区域仓储建筑。后者的分布与区域仓储 建筑的分布联系紧密，而前者的分布与写字楼的分布特征相似。 中国的类办公产品与美国的研发导向型产品更为形似，主要分布 在一二线城市收入较高的地区，这些项目普遍能够实现较高的投资收 益。但是，与美国不同，中国很多类办公产品办公区域占比很大，普 遍高达 100 %。它们与高技术研发、区域仓储等产业并不紧密相关， 从建筑功能来看，与其说它们是产业地产，毋宁说是标准的写字楼， 而土地的工业用途属性成为其作为产业地产的重要标识。 难以为继的“剩宴” 过去十余年中，在一二线城市的中心城区和城郊接合部，这种类 办公产品被大量开发和销售，为开发企业带来了丰厚的回报。这种市 场机遇随着各项制度的逐步完善开始变得越来越小。毫无疑问，如果 不做创新，仍旧试图通过坚持开发销售这种类办公产品来实现盈利， 企业要么只能去一些制度还不够完善的三四线城市进行开发，面临需 求不足去化艰难的风险；要么在制度日益完善的一二线城市紧追制度 的尾巴攫取最后的“剩宴”。 这绝非危言耸听。越来越多的迹象表明，过去那种类办公产品带 来的市场机遇已经难以持续。 以上海为例，在工业用地的出让中，政府普遍会规定“本合同项 下出让的工业用地，由受让人按照本合同约定使用，不得分层分隔转 让、出租。”这一约定就使得开发企业在工业用地上开发建设的办公 物业难以分割成一间一间来销售，也不允许分割成一层一层来销售， 只能一幢一幢来销售。而如果每一个单体面积很大的话，每幢办公物 业的总价就会很高，去化速度就会很慢。因此，过去几年里，一些开 发企业就建造总面积在 200~300平方米的建筑，产品与别墅无异。 然而，政策逐步收紧，近年来政府普遍开始规定“禁止在工业用 地内建造单幢建筑面积150~500平方米，且三面（两单元并联）或四 面临空的类似别墅建筑。”这一规定就使得通过建造小面积的独栋或 类独栋产品来规避整栋销售总价过高去化艰难的企图彻底落空。 工业用地必须用于工业用途，虽然可以开发建设企业内部行政办 公及生活服务等配套设施，但是政府对其面积占比进行了严格的限 定，限制了脱离生产性用途单独开发销售类办公物业的腾挪空间。在 工业用地的