24R2地块项目投资可行性报告(排好版修改后的2).docVIP

24R2地块项目投资可行性报告(排好版修改后的2).doc

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武汉经济开发区(24R2地块)项目 可 行 性 报 告 目 录 第一章 项目总论 1 第二章 项目建设背景、必要性、可行性 2 一、商业地产项目背景 2 (一)项目名称 2 (二)项目的承办单位 2 (三)承担可行性研究工作的单位情况 2 (四)项目的主管部门 2 (五)项目建设内容、规模、目标 2 (六)项目建设地点 3 二、项目的必要性和可行性 4 第三章 项目产品市场分析 6 第四章 项目产品规划方案 8 第五章 项目建设地与土建总规 11 一、商业地产项目建设地 11 (一)商业地产项目建设地地理位置 11 (二)商业地产项目建设地自然情况 11 (三)商业地产项目建设地资源情况 12 (四)商业地产项目建设地经济情况 12 (五)商业地产项目建设地人口情况 16 第六章 项目财务评价分析 17 第七章 项目风险分析及风险防控 18 一、该类型项目的风险提要; 18 第八章 项目可行性研究结论与建议 21 第一章 项目总论 项目位于汉阳开发区龙阳大道与芳草路的交汇处,乃汉阳开发区核心道路龙阳大道的繁华地段,占踞昆山城际主干道核心优势,坐拥城际集结之势,周边十多条公交线路汇聚,强势打城区15分钟财智圈景观带而发展,将形成未来新城升值潜力不可估量的启动标志着发展将在新的平台上实现新的跨越,为将来金融和现代服务业发展做好铺垫。 将在未来的,占据最为有利的商圈中心位置且不可复制 第二章 项目建设背景、必要性、可行性 一、商业地产项目背景(一)项目名称 (二)项目的承办单位 (三)承担可行性研究工作的单位情况 (四)项目的主管部门 (五)项目建设内容、规模、目标 新城(六)项目建设地点项目产品市场前景 近年来,新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。2010年开始,房地产紧缩型调控拉开大幕,4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,调控力度之大,堪称史无前例。新政主要针对住宅市场,而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长,达到历史新高。2010年1-12月,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元,分别增长33.90%和31.2%。2011年,随着地产格局的更替和政策的调整,住宅地产发展开始趋缓,而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年,办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。 2012年以来,我国商业地产市场依然势头猛进。1-6月份,商业营业用房和办公楼销售面积同比增长率分别达到2.5%和7.1%。1-6月份,办公楼销售额下降1.1%,商业营业用房销售额增长5.4%。 2011年7月20日,中国银监会强调商业地产抵押贷款的风险,并且第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求,说明国家已开始关注商业地产领域的过热信号,但我们认为,商业地产是促进内需的项目,而中国现在内需的核心问题是生产与流通不匹配,再调节可能性不大。我国商业地产市场仍有很大空间和潜力,预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展,真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。 第三章 项目产品市场分析 “大单整售”渐成主流 数据显示,2010年境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元,较2009年大幅增长40%。如果说上一次大单频出是因为国企重组,这次大单整售的出现与当前房地产行业的生存环境密切相关。大单整售也是未来办公用房销售市场主要的交易方式。虽然“散售”在短期内会增加市场的购买量,但是,散售会产生物业管理难度加大、小业主恶性竞争压低租金、入住办公用房的企业层次相距太大而降低物业品质等一系列问题。商住价格倒挂现象有望缓解 商业地产属于纯投资的地产商品,其资产收益率应该高于住宅。目前,业界公认的结论是在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。 2009年至今,部分区域“商住价格倒挂”现象有愈演愈烈趋势,预计未来商业地产的价格有望“补涨”,其自身所蕴含的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产一向被看做宏观经济的“晴雨表”。对比价格大幅度“高估”的住宅市场,办公用房的投资空间相对较大。 国内投资者的投资比重将会增加 国内投资者在办公用房交易中的比重将会有较大幅度的加大。2011年,国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质办公用房的投资。此外,2010年12月,商务

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