41第八章第一节：可行性研究概述及第二节：可行性研究的内容与步骤(2012版).docVIP

房地产开发项目可行性研究 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段； 2．熟悉可行性研究的内容； 3．了解可行性研究的步骤； 4．熟悉房地产开发项目策划； 5．掌握构造评价方案； 6．掌握选择基础参数； 7．掌握房地产开发项目投资与收入估算； 8．掌握基本报表； 9．熟悉辅助报表； 10．掌握财务报表的编制； 11．熟悉可行性研究报告的撰写。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．房地产项目可行性研究的根本目的。是2007、2008年考点。 2．投资机会研究的内容房地产开发项目策划选择基础参数2002年试题】对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）A．B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 答案：A 【2006年试题】投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）A．B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益 答案：C （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： （1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定； （2）是否有进行详细可行性研究的必要； （3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0．25%～l．5%。所谓辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。例如，开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等。 （三）详细可行性研究 即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。 这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的l．0%～3．0%，大中型复杂的工程约占0．2%～1．0%。 （四）项目评估与决策 按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的项目，均不得开工建设。 政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。项目决策，通常包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的评估。 项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：①符合国家法律法规；②符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；④符合当地区域布局和产业结构调整的要求；⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；⑦符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。而企业内部的评估工作，则主要是审查项目的经济可行性。 第二节 可行性研究的内容与步骤 一、可行性研究的内容 由于房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容： （一）项目概况 具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。 （二）开发项目用地现状调查 具体内容包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土