XX超市浙江余杭项目可行性报告.docVIP

余杭镇施桥河贸易中心项目可行性报告 一、余杭区概况 余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。东、北、西三面成扇形拱卫杭州，并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。是杭州市区的主要延伸之地，全区总面积1200平方公里，总人口79.54万人，下辖4个街道、15个镇，区政府驻地临平街道。 余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最大的铁路编组站－－乔司编组站，日编组能力4000辆；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线的水路交通也十分发达，通航里程374.4公里。（余杭区相关经济指标附后） 二、项目所在区情况 1、城镇基本情况 A、余杭镇地理位置及人口 余杭镇位于杭州市西北23公里，总面积93平方公里，城区建成区面积约9平方公里，下辖31个行政村，10个居委会，总人口近6万人，总体经济实力在余杭区处于中等水平。余杭镇是一个历史悠久的千年古镇，人杰地灵，古迹众多。同时，余杭镇又是现代化城镇，杭州市第九次党代会提出“一副三组团”和“西进”战略，余杭镇是组团龙头镇，杭州旅游西进第一站。余杭镇党委、政府提出实现“经济强镇、文明城镇、文化古镇”的奋斗目标，规划4平方公里的余杭工业城招商引资成绩喜人，万亩都市生态园建设步伐加快，以挖掘“大禹文化、杨毕文化、古镇文化”为主要内容的旅游娱乐业得到长足发展，以晚清文化为主题的“晚清一条街”——南渠街已经建成。 B、余杭镇商业现状 1、余杭镇商业状况分析 安乐路是余杭镇主要的商业中心，商业网点基本分布在安乐路两侧。主要的市场有中心农贸市场（共有摊位400余个）和小商品市场（已经营鞋类、服饰为主）。商场方面有安乐路上的禹昌商城（总面积1800m2），一楼部分场地是超市（800m2）。其他超市主要是禹昌商城几家连锁小超市（200m2），此外还有通济路上的久久超市（300m2）和禹航路上的上海如海超市（300m2）。其他个人经营的服装店、五金店、电器商场、蛋糕房等基本分布在安乐路两侧，这些沿街小店铺面积普遍在200m2左右。随着余杭镇区的扩展，新城区的宝林路、凤山路、联兴路（即我司项目周边）上也有部分商业网点分布，主要是茶楼和美容美发等娱乐休闲场所。整个余杭镇基本没有大型商业网点，仅能满足居民日常生活需要，大宗购物及购买高档次商品必须到杭州或是临近的临安市区。 以下用象限分析法对余杭镇商业网点进行分类： 此象限图可以说明，目前余杭镇区缺少综合性强而价格又相对适中的较大型购物场所，我司项目的进行可以填补这一市场空白。 2、余杭镇商业辐射能力分析 余杭镇周边在浙江乡镇“撤、扩、并”前还有如永建、仇山等几个乡，目前都已并入余杭镇，其一般距离余杭镇区仅5分钟车程，居民连基本的日常消费都到余杭镇区来，这些农村居民与余杭镇区的居民一起构成了镇区商业网点主要的消费人群。 另一方面，余杭镇原为余杭区政府所在地，属省级中心乡镇，其周边有中泰、闲林、仓前、径山等乡镇。以上几个乡镇镇区规模较小，也没有较有规模的商业网点，仅能满足居民日常购物需要。如居民需购买大家电或是逢年过节要买较多的东西时，余杭镇是他们主要的去处。但目前随着各乡镇与杭州之间的交通进一步的便利，这部分消费人流也有一大部分分流到杭州市区。总体而言，中泰、闲林、仓前3个乡镇离余杭镇较近，均在10分钟左右的车程，如余杭镇区有了有吸引力的商场，其中部分居民还是会来消费，但这受到交通、余杭镇商业网点自身辐射能力的影响。现闲林的居民因到余杭需步行至02省道路口搭乘过路车辆才能到余杭，而同样也可以选择到杭州市区，其回流到余杭镇消费的人就相对较少；而中泰、仓前的居民因直接有班车可以到达余杭镇区，相对会选择到余杭镇的多一点。余杭镇与周边乡镇大致位置以下图说明： 余杭镇和周边乡镇交通区位示意图 C、余杭镇的发展趋势 因余杭镇西、北两侧分别有南湖和北湖的天然屏障，镇区整体规划发展方向是向东靠近杭州市区，向南越过02省道，连接闲林、中泰。规划新建住宅区也主要分布在凤新路以南、禹航路以东区域，其中主要的在建住宅区有西园房产开发的总建筑面积约10万平方米的凤都苑项目，该项目建成后将成为余杭镇标志性的高档次社区；此外还有福田房产、永安房产等房地产公司开发的数个住宅小区项目也都分布在该区域周边。未来的余杭镇将以凤山路（即我司备选项目正门所对道路）为轴，北有南渠“晚清一条街”，南以安乐路、宝林路为中心形成余杭镇的商业区；而向东越过禹航路，在规划的环城东路以西形成未来余杭镇的政治、文化、体育中心。按照杭州市提出的“33929”道路交通发展规划，余杭镇区将北接015省道，南接02省道，镇区的宝林路向东将与杭州市区文一路西向延伸段连接，该道路预计于明年10月贯通，将使余杭镇到达杭