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开发可行性研究报告（目录） 报告摘要 ⒈1开发企业 ⒈2项目简介 ⒈3项目经济效益指标 ⒈4结论、风险及建议 项目概况 ⒉1项目综述 ⒉1.1项目位置 ⒉2项目用地 ⒉2.1用地面积 ⒉2.2地块形状 ⒉2.3地块现状 ⒉2.4项目经济技术指标 ⒉3项目发展状况 ⒉3.1项目发展单位简介 ⒉3.2项目法律手续 项目投资环境 ⒊1宏观经济分析 ⒊1.1全国整体经济环境 ⒊1.2东莞经济环境 ⒊2寮步镇概况 ⒊2.1寮步镇经济 ⒊2.3寮步镇城镇规划 区域地产市场分析 ⒋1市场总体特征 ⒋2市场供给分析 ⒋2.1住宅供给 ⒋2.2商业供给 ⒋3市场需求分析 ⒋3.1住宅需求 ⒋3.2商业需求 项目发展定位 ⒌1项目SWOT分析 ⒌2发展战略 ⒌3形象定位 ⒌4产品定位 ⒌5户型定位 ⒌6客户定位 ⒌7价格定位 营销策略 ⒍1营销策划 ⒍2营销计划 ⒍3场地布置 ⒍4营销费用 物业管理策略 ⒎1物业管理的前期介入 ⒎2管理费的确定 ⒎3具体对本小区的物业管理的建议 项目可行性研究 ⒏1项目投资估算及资金筹借计划 ⒏1.1投资与成本费用估算 ⒏1.2开发费用估算 ⒏1.3总成本费用汇总分摊表 ⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息 ⒏2项目销售和租贷收入测算 ⒏2.1住宅销售单价的确定 ⒏2.2商铺销售单价的确定 ⒏2.3车位销售单价的确定 ⒏2.4总收入估算 ⒏3项目财务评价 ⒏3.1税金计算 ⒏3.2损益表及静态盈利分析 ⒏3.3现金流量表及动态盈利分析 ⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力 ⒏4项目不确定分析 ⒏4.1盈亏不确定分析 ⒏4.2敏感性分析 ⒏4.3决策概率分析 ⒏4.4风险规避和控制措施 ⒏5项目效益评价 ⒏5.1项目社会效益评价 ⒏5.2项目环境效益评价 ⒏6结论与建议 评估结论 有关说明及建议 报告摘要 开发企业 西南财经大学天府学院是一所以经济与管理为特色的具有管理学、经济学、信息管理等学科门类的多学科独立学院。西南财经大学天府西南财经大学天府 项目 规划指标 建筑占地面积 4000m2 总建筑面积(只指D、E型) 91,968,88m2 用地性质 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤29% 建筑高度 ≤17 总户数 666户 绿化率 38% 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 东莞市时富花园开发有限公司 成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。 　　　 时富花园开发有限公司的土地储备情况： 东莞市寮步镇横坑金银岭500亩土地 ２.３.２项目法律手续 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 项目投资环境 ３.１宏观经济分析 ３.１.１全国整体经济环境 　（１）2002年国民经济良好发展势头 　　全国国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长2.9%；第二产业增值 52982亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533亿元，增长7.3%。 （２）全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在２００２年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００３年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 ２００３年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，２００３年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以