滨河西路项目可行性研究.docVIP

滨河西路项目 初步可行性研究报告 2010年6月 滨河西路项目初步可行性研究报告 目 录 第一章 总论 3 一、项目概况 3 1、拟建地点 3 2、建设规模与目标 3 3、主要技术指标 3 二、项目研究结论和主要经济指标 3 1、项目市场研究定位 3 2、主要经济指标 4 第二章 项目投资环境与市场研究 5 一、太原市房地产总体市场现状及走势分析 5 二、政策环境分析 11 三、区域市场环境分析 13 第三章 项目开发条件研究与市场定位 16 一、项目立地条件分析 16 二、项目地块SWOT分析 16 三、项目定位 17 1、项目整体定位原则 17 2、客群定位 19 3、产品定位 20 4、价格定位 20 第四章 项目开发方案及经济研究 22 一、主要经济指标 22 二、项目投资成本估算 22 1、开发直接成本估算 22 2、开发间接成本估算 23 四、资金使用计划 23 第五章 财务分析 24 一、项目总收入分析 24 1、项目销售价格 24 2、项目总收入预测 24 二、利润及静态赢利能力分析 24 三、项目现金流量分析 25 四、不确定性分析 25 1、项目盈亏平衡分析 26 2、敏感性分析 26 第六章 风险分析及研究结论 28 一、风险及控制 28 1、政策风险： 28 2、市场风险： 28 3、财务风险： 28 二、主要结论及建议 28 1、研究结论 28 2、建议 29 第一章 总论 一、项目概况 1、拟建地点 太原市胜利桥西以南滨河西路。 项目四至：东临滨河西路，北靠滨河西路与兴华街连接段，南面与西面靠现代装饰城。 2、建设规模与目标 本项目系大东流小东流西流片区“城中村”改造项目之一，项目规划用地面积102亩，分三期开发建设，其中一期规划用地面积33300㎡（50亩），规划建筑面积14.47万平米。 3、主要技术指标 根据项目基本条件，初步规划项目基本指标如下： 项 目 单 位 数 值 规划用地面积 ㎡ 67900 总建筑面积 ㎡ 264160 其中：一期规划用地面积 ㎡ 33300 　 一期住宅建筑面积 ㎡ 107800 一期商业建筑面积 ㎡ 36900 容积率 　 4.2 建筑密度 % 26.53 绿地率 % 40% 二、项目研究结论和主要经济指标 1、项目市场研究定位 项目市场定位为：中高档高层精品住宅项目； 产品定位：主力户型以120-130平米三居为主，辅以部分90-100平米的舒适型两居和部分140平米以上的大三居； 价格定位：项目住宅平均销售均价为7000元/㎡ 2、主要经济指标 主要经济结果和数据 序号 项 目 单位 数量 备注 一 项目建设直接投资 万元 57521 　 二 项目销售收入 万元 项目总销售收入 三 项目间接开发成本 1 管理费用 万元 500 2 营销费用 万元 1675 3 财务费用 万元 932 项目银行贷款利息，按建设成本的30%贷款计 4 销售税金 万元 8625 项目总销售税金（含企业所得税） 四 项目利润 万元 14487 项目总利润 五 项目建设投资利润率 25.2% 六 综合成本利润率 21% 项目总利润 七 销售利润率 17% 第二章 项目投资环境与市场研究 一、太原市房地产总体市场现状及走势分析 1、土地市场 （1）2009年1-11月太原市土地市场交易情况 2009年太原市的土地市场要远远好于08年，在新房市场快速回暖的大背景下，土地市场也显得异常兴奋，无论供应，还是成交都相当活跃。 2009年太原市土地总供应量约587.64万平方米，市场供应经历了多次放量过程。 2009年太原市土地总成交量约443.16万平方米，成交总价约62.71亿元，规划可建建筑面积约997.01万平方米。 2009年太原市土地市场的繁荣，最值得关注的一股力量就是越来越多进军太原的国内地产大鳄。 09年共有6家外地房企在太原拿地，土地面积共约4581亩，占全年成交总量的69%。从成交量上来说，外地房企已经主导了太原市土地市场，并成为市场中坚力量。外地房企扎堆进入太原，不仅促进了太原市土地市场的繁荣，而且大大推进市场的规范化建设，使土地市场甚至整个房地产产业链朝更加快速、健康的方向发展。 外地房企扎堆进入太原，不仅促进了太原市土地市场的繁荣，而且大大推进市场的规范化建设，使土地市场甚至整个房地产产业链朝更加快速、健康的方向发展。 2、2009年新增在售项目供应情况 09年1-11月新增在售项目按物业类型来说，住宅项目的供应面积占比最大，约占总量的90%，市场需求以自住为主。其他物业项目供应相对较少。下半年新增一个公寓项目，为万柏林区的浙江大厦公寓物业。