东小口农场项目初步可行性研究报告2013-2-1.docVIP

北平区东小口农场项目初步可行性研究报告 一、项目基本情况 1、项目概况 东小口农场项目土地使用者为北京公司，北京房地产开发有限公司通过对北京公司增资扩股，持有北京公司95%的股份，从而拥有了北平区东小口农场项目土地使用权。目前，该项目地块控制性详细规划已通过审批。 该项目位于北京市北平区东小口农场北部，地块西侧为城市主干道温南路，北侧紧邻东小口镇中心区，东、南、北均为部队用地，毗邻华彬高尔夫庄园，交通便捷。 地块用地规模为11.5公顷，其中教育科研用地70000平方米（约105亩），北侧防护绿地面积11911平方米，南侧防护绿地面积26169平方米。 项目地块现为净地，内有取沙点，大部分为空置地，地上物为灌木、杂草，红线范围内地块已砌筑临时围墙与外部隔开。地块紧邻温南路，主要依托东小口镇的基础设施，地块内出供水可以接驳来自响潭水厂、沿现状温南路的供水股沿线外，其余排水、供电、电信、供热、燃气等基础设施缺乏。 2、项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标如下： 序号 项目名称 单位 数量 1 总用地面积 m2 108080 1.1 建设用地面积 m2 70000 　 其中：教育科研建设用地 m2 70000 1.2 防护绿地面积 m2 38080 2 总建筑面积 　 98000 　 容积率 　 1.40 　 建筑密度 % 40 　 绿化率 % 30 　 建筑限高 m 24 　 自行车车位数 个 1960 　 机动车车位数 个 245 二、项目开发条件分析 1、地块规划目标 依托东小口镇域资源，完善教育科研的城镇职能，发掘地块生态价值和誉为价值，建设成为以科研设计为主导、生态与研究兼顾的东小口高端技术集中区块之一。 2、地块用地布局 地块沿规划拓宽的温南路向东依次设置50米宽的防护绿地，在地块内北侧的规划道路北侧设置防护绿地，南侧退让规划路20米，东侧和南侧退让用地便捷10米的外环式防护绿地和中间教育科研用地。 3、地块周边市政条件（包括道路、水、电、气等） （1）道路交通：地块左侧为规划城市主干道温南路，道路红线宽度60米，地块内北侧为道路红线宽度50米的规划道路 （2）供水：接沿规划温南路走向的供水管线，400mm口径，上接响潭水厂； （3）排水：近期的雨水直接排放到温南路东侧排水沟和搪猊沟，地块内设置小型污水处理设施，污水处理后的中水应加以回收利用，远期雨水可以蓄集利用，污水连接到规划温南路污水管线； （4）供电：接沿温南路走向的电力线，电源来自东小口110KV变电站； （5）供热：采取集中供热，热源为地块东侧河东岸的规划燃煤锅炉房； （6）燃气：连接至温南路燃气管道，上接规划东小口现状次高压B天然气调压站； （7）电信：地块内与东小口电信分局连接，实现固定电话、移动电话、宽带、有线电视网络、光缆全覆盖，地块内部设置相应的机房和基站。市话装机量约为1960线。 上述市政条件除道路、供水、电信（距地块1.5Km）和供电（距地块5Km）已实现外，其余市政管线尚处于规划阶段。 三、项目开发市场定位 1、目标客户定位 项目主力客户为中小型公司，主要用于公司办公。 2、项目产品设计建议 项目产品分为小高层办公和独栋办公，产品公共部分精装修，外立面为中高档涂料，局部干挂石材。 3、产品价格定位 参照周边类似产品价位，并作一定预期，建议小高层办公平均售价10000元/平方米，独栋办公平均售价20000元/平方米。 四、投资分析与财务评价 1、项目总开发成本 1.1 项目开发进度 项目计划2013年12月具备开工条件，2015年3月竣工交用，计划工期430天。 1.2 项目总投资与成本估算 项目预计总投资59511万元，其中开发成本53521万元，期间费用5989万元，详见下表。 项目总投资与成本估算表 序号 成本项目 测算金额 （万元） 占开发成本比例 总建筑面积单方(元/m2) 备 注 1 土地成本 4900 9.16% 500 　 1.1 政府地价及相关费用 2940 　 　 　 1.2 红线外市政设施 1960 　 　 　 2 前期工程费 2225 4.16% 227 　 2.1 调研咨询费 172 　 　 　 2.2 地质勘查测绘费 49 　 　 　 2.3 设计费 784 　 　 　 2.4 执照及手续费 560 　 　 　 2.5 造价咨询费 121 　 　 　 2.6 工程监理费 294 　 　 　 2.7 三通一平及临时设施费 245 　 　 　 3 基础设施费 7980 14.91% 814 　 3.1 红线内小市政工程费 1960