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第一部分：项目总论 项目背景 根据南昌市城市规划部门及政府动作，紫阳大道将成为南昌的东大道口，高新区将是南昌市除市中心外的又一商业繁华加技术前沿地带。政府有意极力打造江西省南昌市的“西雅图”。为此该项目应迎合本市政府及规划部门意愿，打造成高端的具有城市化大的象征。 就本公司实力而言，项目启动对公司几年来的发展战略是一大机会。又一城市中心的得天独厚的机会，美丽的完成对本公司在发展中的地位举足轻重。 公司进入重点区域市场，项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用将随着本地区的发展足以有一个质的飞跃。 项目概况 项目地块位置及周边现状 地块处于南昌市高新区创新一路以西、高新区规划产业以北。西邻艾溪湖森林湿地公园，南至紫阳大道（该大道将会是南昌与外沟通的东部端口），南部同时有旅游圣地：海洋公园。东有蓝天学院、南昌工程学院、江西师范大学、现在学院等高校，是高材生的聚集之地。对于项目的销售市场的需求客户除了本地区以外的潜在有敏锐眼光的客户，还有各大高校的老师及其职业者们。 地块平坦，形状规则，已三通一平、拆迁。地块完整，地质结构稳定，处市政绿化带以外。 地块3000米范围内的市区配套包括： 交通状况 西部昌东大道，南部艾溪湖一路及紫阳大道，东部创新二路等都是城市的主要干道，交通方便顺畅。距离市中心只需要40分钟。地铁一号艾溪湖站也设于离此处不远距离。 文化设施 南昌市东部各大高校聚集，高端高材生的出入区域。其中有江西师范大学、蓝天学院、江西现代学院、南昌理工大学等。 市政设施 高新区派出所，高新区卫生所，以及各大银行，邮局，城市体育馆，山水清大型购物广场等一有尽有，是难得多的好的地块。 地块西部艾溪湖环境优雅，空气清新。艾溪湖湿地公园更是风景怡人。而地块东部由绿地打造的城市综合体正渐渐揭开面纱。同时，地铁一号艾溪湖站点也设于此地块不远距离处。 项目规划控制要点 序号 项目名称 单位 指标 1 土地面积 ㎡ 34034 2 容积率 ％ 1.8~2.2 3 建筑密度 ％ ≤22 4 绿地率 ％ ≥35 5 住在控制情况 ％ 90㎡一下占住宅总面积的70％ 可行性研究报告编制的依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 第二部分：市场研究 2.1 宏观市场分析、全国房地产行业发展分析、本市房地产宏观市场分析 2.1.1政策法规 2.1.2市政动态 2.1.3本市房地产市场分析 2.2本市房地产市场现状 2.2.1住宅市场供应现状 2.2.2供求关系分析 2.2.3供需量分析 3、成交量分析 销售情况一览表 2.3 项目拟定位方案 纵观本项目地理情况发现存在如下优缺点： 优势：1、开发成本低（土地取得按拍卖底价，相对市中其他地块取得的成本低很多）2、区位属最佳的郊居区域 3、成功的郊居经验 4、基地属风水宝地，稀缺的艾溪湖森里湿地公园资源 劣势：1、辐射力不够，吸引主城居家职业难 2、离市中心有点距离（按南昌公交行驶速率约要40分钟）3、市政配套较弱，周边缺少高档次设施 由以上分析，建议项目定位方案如下： 市场定位：东部正在打造的城市综合体以及地铁一号线给该地域的发展提供了得天独厚的机会，市场在未来几年内逐步向繁华度靠拢。同时南昌市东部的紫阳大道是整个市与外界沟通的主要入口，随着政府各个部位的落实该地区将逐渐区域城市化。 目标市场定位：目标客户群面向工薪阶级，普通住宅90㎡（非套内面积）；同时考虑到所在地块高校教师及教授需求，配合使用中档级联排别墅 项目产品定位：Ⅰ、主要功能：迎合城市综合体的趋势，打造住宅别墅、商业自给自足的一体化小区 Ⅱ、建筑规模：考虑到土地使用面积的有限和政府对用地规划的要求，建筑规模趋于一般适合化 Ⅲ、主要技术经济指标建议如下表 序号 项目 指标 1 总用地面积 34034㎡ 2 总建筑面积 65000㎡ 3 超高层住宅（90㎡） 55440㎡ 4 建筑密度 22﹪ 5 容积率 1.9 6 绿地率 35﹪ 7 三联排别墅 6300㎡ 8 地下车库 6160㎡ 9 公共配套设施 1380㎡ 10 商业：商业风情街 （骑龙） 1400㎡ 注：⑴其中共建包括：幼儿园680㎡、地上车位200㎡、菜市场180㎡、运动场17