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经济与贸易系 10房地产经营与估价 杨淑婷 指导老师：莫平 未来市场：房价不稳 调控不止 2011中国楼市“八大”思考之调控背景 2011中国楼市“八大”思考之调控方向 2011中国楼市“八大”思考之调控目标 2011市场变化预测 2011中国楼市“八大”思考之政策动向 2011中国楼市“八大”思考之市场需求 2011中国楼市“八大”思考之房价走势 2011中国楼市“八大”思考之行业格局 2011中国楼市“八大”思考之调控背景 房产税传言再起高通胀扑面而来，楼市冷热不调。 12月10日，央行宣布上调准备金率，大型银行的准备金率已达18.5%的历史新高。这样的利空消息，被国家统计局11日公布的11月CPI同比上涨5.1%的消息击得粉碎。13日股市一开，房地产股一改之前的颓势，全线飘红，招保万金四大龙头股涨幅在1.94%-4.48%之间。对于地产股的良好表现，东方证券分析指出，高企的通胀和热钱的涌入，加大了房价调控的复杂性，在供应不能明显增加的情况下，短期房价仍有继续上涨的压力。 2011中国楼市“八大”思考之调控方向 “双轨制”可化解当前房地产问题吗？ 2010年，政府对房地产市场政策调整的决心很大，所出台的国十条所包含的内容既周全又力度不小，但是实际的效果与绝大多数民众的希望相差较大。因为，不仅不少地方过高的房价没有得到一定程度的遏制，反之一线城市房地产泡沫开始向二三线城市蔓延。或者说，不少地方住房市场的价格越是宏观调控则越高。无论是从住房的销售面积来看还是从销售金额来看，2010年全国住房销售尽管其增幅小于2009年，但其总量创历史最高水平。所以温家宝总理认为2010年国内房地产政策“落实还不够好”，而政府有决心让“房价回到合理价位”，其采取的方法主要是通过增加保障性住房的方式来现实。也就是说，要化解当前国内房地产市场的矛盾或问题，就得采取“保障归保障，市场归市场”所谓的住房供应“双轨制”的方式。 2011中国楼市“八大”思考之调控目标 住建部储备调控政策 2011年或迎第三次调控 保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散。过去的这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。过去的这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。 2011市场变化预测 未来一段时间我国将继续坚持房地产调控，加大保障性住房的建设力度。由于价格调控的效果并不明显，短期楼市调控尤其是抑制投机的政策不会放松。 2011年楼市价格明显上涨的可能性不大。在政府收紧货币信贷以及加强商品房预售资金监管之后，开发商可能由于资金链紧张而进一步降价，刚性住房需求可能对降价作出积极反应。当前通胀预期高涨进一步加剧了楼市走势的复杂性，一方面通胀预期使得居民投资房地产保值增值的意愿增强，另一方面加息通道的开启加大了住房投资的成本。 2011中国楼市“八大”思考之政策动向 房产税出台，进一步加息，上调存准率 房企资本金比例或上调 土地制度、税收制度改革 2011中国楼市“八大”思考之市场需求 投机行为或绝迹 12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。国务院总理温家宝的讲话让人看到了中央政府治理房地产市场的决心。 2011中国楼市“八大”思考之房价走势 第三轮楼市调控日益逼近 今年房价或将震荡向下 随着重庆房产税试点消息正式落地，房产税改革终于迈出了重要一步，不仅体现了政府调控房价的决心，也宣告楼市第三轮调控渐行渐近。 据新华社报道，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在一季度出台文件开征高档商品房房产税。此外，有媒体报道，上海市政府有关领导1月4日透露，上海房产税政策将于一季度出台，只对增量房征收 2011中国楼市“八大”思考之行业格局 中国明年持续调控 将令房地产业洗牌加剧 今年中国房地产市场方兴未艾的调控继续转入来年已无悬念，届时开发商资金紧张的局面料频现，更多的小型房企将被挤出市场，行业洗牌加剧。 路透中国投资峰会的行业人士表示，未来很长一段时间房价都将成为政府调控的重心;政府行政力量将更多主导住宅市场，保障性住房的大规模建造将改变住宅市场格局。 * *