蠡湖新城项目可研报告2.docVIP

2#C地块可行性研究报告 一、项目背景 2#C地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。是由昔日地王——占地1650亩的蠡湖二号 原蠡湖二号地块是无锡自2001年实行土地招标拍卖以来最大最好的地块，再有这么大、位置这么好的地块。地理位置优越，占地面积大，周边各项基础配套设施完善，区域内生态环境优良，具有高的综合开发潜力。而其1650亩的土地面积和当时（2006年）32.05亿元的受让金额均为无锡史上之最，无愧的无锡地王。二、区位分析 地块所在的蠡湖新城，东起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南邻蠡湖，规划面积约6平方公里。蠡湖新城建成一个开放中央公园、沿湖旅游服务区、中央步行街、城市生活居住区组成的高品质的湖滨居住社区距离市中心6公里，距城市新中心太湖广场5公里，距离成熟生活区河埒口2公里。太湖大道一端接通太湖广场快速通达市中心，一端连接环太湖公路随时悠然出行风景区。成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必社区发展更加成熟，商圈的形成指日可待。蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6平方公里的蠡湖新城正在成型。这是一个先建城，后移居的板块。靠山面湖，是无“城市南移”世价 2、土地情况 09年无锡全市的土地供给量达到500万 方左右，但与往年相比并不在高位，仅为06 年高位时的一半水平。相比较其他区域，由于 其周边都是景区，蠡湖板块的土地出让一直较 少，但去年的土地市场最引人注目的土地就是 原蠡湖2号地块其中一块地被绿城集团以“29亿元的高价荣登无锡地王”地占地面积达22.26万平米，最终溢价率为83.54%，最高楼板价为6513.43元/平米，整个地块被划分为四个板块,土地用途规划有办居住,供地条件 XDG-2009-41地块 太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西 商住 334亩 2.0 158000 290000 09/8/7 绿城集团 作为09年无锡最重要的地块，最终由绿城竞得并成为09年度地王，可以说是名至实归，从目前地块周边整体的定位来看，主要是以中高端的别墅和高层产品为主，作为由高端物业打造专家绿城来开发，对于区域整体房地产市场的品质提升是个极大的利好。该地块规划内涵盖了众多商业设施，对于周边配套将起到一个较大的弥补作用，对于整体蠡湖版块的商业氛围起到促进作用。目前地块为净地，按照绿城以往的开发速度，最晚2011年就会推出市场，按照楼板价来计算，未来该地块的上市价格至少达到13000-14000元。 本案紧邻绿城地块，又同属原蠡湖2号地块，可以预见的是绿城的开发对于本案土地价值、开发品质的提升显而易见，既是一个极大的利好也是一个有力的竞争。相比绿城地块，本案的景观优势更加明显，在产品上可以更加充分的体现其景观的均好性，更易打造成生态型的豪宅社区。 附09-10年周边地块出让信息 地块名称 位置 性质 规划面积 容积率 起拍价（万元） 成交价 楼板价 成交日期 竞得人 XDG-2008-38地十里明珠堤135639 1.2 / 27000 6313 09/10/28 太湖明珠酒店 XDG-2009-27地蠡湖大道65706.7 2.5 31421 31421 1912 09/10/28 周新建设 XDG-2009-85地蠡湖大道85304 154000 5703 09/12/31 保利集团 XDG-2009-67地 太湖新城XDG-2009-94地 商住 230亩 1.6 104125 130000 5298 10/2/8 上海金丰 XDG-2009-95地 商办 28亩 1.8 11677 21000 6249 10/2/8 滨湖投资 XDG-2009-96地梁 商办 10亩 6 9580 9580 2394 10/2/8 龙山商贸 3、周边项目情况 纵观蠡湖板块，吸引了万科、绿城、融科、龙湖、顺驰、华润新鸿基等地产巨头纷纷抢滩，再加上地铁一号线的开工建设，带动区域楼市一热再热，促使房价一涨再涨，楼盘均价已万元大关。 地块周边主要项目销售情况表 项目名称 产品形态 总建面积 容积率 销售均价 销售情况 湖滨一号2期 高层公寓、商业 72万方 1.75 10000 去年9月2期开盘，目前在售3房，无优惠 蠡湖一号 高层、洋房、别墅 71万方 1.21 14000 在售高层公寓，洋房还剩2套，无优惠 蠡湖国际公寓 高层公寓 6.3万 2.85 9000 在售小面积精装修酒店公寓 金域蓝湾 高层公寓 38万方 2.5 18000 主推103和220平，99精致型销售良好仅少量房源 润华国际大厦 办公 15 9.5 17000 在售110-