【优质】2015年9月最新宝龙企业战略研究报告（下）.pptVIP

宝龙商业地产 * A区万花楼国际会所 A区温泉俱乐部 郑州宝龙A区 冠军溜冰场 位于B区东侧二层中心位置，挑高至三层屋顶。冰场内无顾客 宝龙商业地产 * 郑州宝龙广场项目盈利测算 静态投资回收期(包括建设期) 61个月 动态投资回收期 67个月 净现值（行业平均净资产收益率10%贴现） 67193万元 股权价值（项目初期05年） 30731万元 税后净利率(06-13年) 37% 内部收益率 21% 郑州宝龙城市广场主要经营指标 郑州宝龙广场现金流图示 宝龙商业地产 * 竞争劣势(Weaknesses) 郑州宝龙广场 SWOT分析 政府重点扶持项目，郑东新区第一个大型商业配套项目。 位于新区CBD和新区高端居住区中间，拥有大量的高档消费人群。 拿地时郑东新区处于前期开发阶段，土地成本低。 周边道路建设已完善 竞争优势(Strengths) 潜在机会(Opportunities) 外部威胁(Threats) 项目周边缺少商业地产集群，新区处于规划实施阶段，居住率低，商业培育期5年左右。 新区对项目18米限高使项目整体形象受到限制。 物业建标品质较低，不利于长期维护，对长期吸引高品质品牌入驻和高素质客群光顾产生不利影响。 宝龙在郑州品牌、知名度不高，影响投资者信心，在招商经验、商业运营、品牌资源上均无优势。 项目是新区除CBD中心商业街以外唯一集购物、休闲、娱乐于一体的大规模的商业项