某置业公司济南项目商业计划书(doc 38页).doc

山东天泓置业有限公司 济南项目 商业计划书 　 目 录 摘 要 4 第一章 山东天泓置业有限公司简介 5 第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介 5 第三章 项目规划及设计 6 3.1 项目名称 6 3.2 项目位置及周边环境： 6 3.3 项目定位 7 3.4项目设计总体要求 7 3.5 规划目标定位 7 3.6单体设计要求 8 第四章、市场分析 8 4.1济南市人文经济简况 8 4.2 2003及2004上半年济南市场分析 9 4.2.1 2003年度市场交易综合分析 9 4.2.2 2003年市场各项具体数据分析 11 4.3 2004济南房地产市场交易情况 12 4.4 济南城市房地产发展趋势分析 13 第五章 竞争状况分析 15 5.1 非威胁性竞争板块——东部、西部、北部代表性楼盘分析 15 5.2 竞争性板块——中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析 16 第六章 投资说明 17 6.1股权融资： 17 6.2 债权融资： 18 6.3 本次募集资金的情况及使用 18 6.3.1 本次股权融资基本情况 18 6.3.2 本次债权融资的基本情况 19 6.3.3募集资金的使用 19 第七章 投资报酬及退出 19 7.1.股利分配政策 19 7.2.投资的退出 20 第八章 风险分析 21 8.1.项目开发过程中的风险 21 8.2.销售风险 21 8.3.房地产开发项目收入不确定性风险 22 8.4.工程质量与工程建设风险 22 8.5. 经济周期与产业政策的风险 23 8.6.财务风险 24 第九章 建设方式及工程计划 24 9.1.承包、发包方式 24 9.2.工程计划： 25 第十章 经营预测及财务分析 25 10.1.项目主要经济技术指标： 25 10.2.投资估算与盈利分析 25 10.2.1.估算依据与范围。 25 10.2.2.静态分析 25 10.2.3动态分析 33 投资意向书 37 摘 要 山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海天雄有限公司、青岛国雄投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。 天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明星楼盘。主要有阳光海岸、天泰青岛奥林匹克花园、阳光地带等。曾在2002年、2003年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业五十强”。 天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。 该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置、客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。 从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的发展，形成了一批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。 本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前的2000万元增加到5000万元，拟通过股权方式融资3000万元，与股权方式相匹配，投资人应同时以1：7（股权：债权）的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为4年。投资者以500万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的40%。该笔款项主要用于缴纳项目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资1.12亿元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完成后清算收益。 项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为4年，项目占地面积为172亩，目前容积率为1.8，建筑面积为20.4万平米，主要由小高层、高层组成。 从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为11.7亿元，按照8000元/平米测算，该项目销售收入预计为17.54亿元，净利润为3.9亿元，成本利润率为28.72%，投资利润率为97.86%。从项目的经济指标看盈利是可观的。 总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营预测等方面都是可行的。 第一章 山东天泓置业有限公司简介 山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。公司于2004年6月24日成立。注册资本为2,000万元，经营范围为房地产项目投资、商务中介服务等。公