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一．市场调查报告 1、永州整体状况分析 湖南省永州市原名零陵地区，简称永州，雅称“潇湘”，别称“竹城”。1984年撤销零陵县，南北一分为二设立（县级）永州市和冷水滩市；1995年撤销（县级）永州市和冷水滩市，设立永州市零冷两区，南北重新合二为一。位于湖南省西南部，湘江经西向东穿越零祁盆地（永祁盆地），潇水由南至北纵贯全境永州市东接郴州市，东南抵广东省清远市，西南达广西区贺州市，西连广西区桂林市西北挨邵阳市，东北靠衡阳市。永州地区地理坐标东经111°06′-112°21′、北纬24°39′-26°51′。南北相距最长245千米，东西相间最宽144千米。地区总面积22441.43平方千米（即2.24万平方千米），地区户籍人口580万人（2011年），常住人口5180235（2010第六次人口普查数据）；其中永州市辖区面积3200平方千米，市辖区户籍人口110多万（2011年），市辖区城市人口40多万。永州市区（零陵区、冷水滩区）是湖南省四大历史文化名城、十大旅游胜地、二级铁路枢纽、二级公路枢纽、三级航空枢纽、猎豹汽车零配件生产基地自然的空气、水质均居湖南省第一位。永州市零陵区面积1986平方千米，人口61万区人民政府驻徐家井街道，南津中路。永州市华丰房地产有限责任公司湖南永州市冷水滩区凤凰园梧桐路与春江路交叉口华丰房地产有限责任公司隶属于世纪华丰控股有限公司世纪华丰控股有限公司成立于2001年，是一家以现代建筑、品牌房地产经营、海外业务、教育和投资为支柱产业的多元化发展的集团公司。公司现已形成四大产业集团运营体系：一是以房屋建筑施工、基础设施工程、路桥工程建设等为主的建设集团，具有国家房屋建筑工程施工总承包特级资质，目前在全国各地拥有30多家分公司。二是从事品牌地产开发、规划园区开发、建筑设计、房产营销等为主的房产集团。目前拥有国内区域性房地产公司8家，在建的大型项目有宁波华丰紫郡小区，总投资20亿元，沈阳华丰广场总投资30亿元。三是从事海外工程承包、房地产开发、国际工程合作、国际贸易、国际经济技术合作等为主的海外集团，目前已在泰国、马来西亚、安哥拉、利比亚等国开展业务。四是以教育和投资为主的投资发展集团，从事新兴产业投资、企业并购、投资合作。目前拥有宁波华丰职业技术学院和华丰对外经济技术合作学院两家职业院校，拥有两家甲级建筑设计院。 市场刚由自住房向商品社区转型，物管水平较低零陵区。物业管理普遍进入一个恶性循环：物管水平差导致居民拒交物管费，继而造成物管公司亏损，管理不到位，电梯停电、外来人口混杂频现。 零陵区客户置业时越来越关注物业管理，良好的物业管理能很好增加其购房意愿。 二、市场调研 （1）、调查目的 为保证项目能顺利取得预售证，以及为项目日后的管理做好准备，我司对项目所在地——永州零陵区的物业市场进行了详细的调查，以便制定适合市场和项目的物业服务收费标准。 （2）、调查对象及调查内容 调查时间：2012年2月27日——2012年2月28日 调查范围：为了使本次调查结果更具代表性与有效性，我们选择了永州市与本项目类型相类似的项目作为我们本次调查的范围，通过对不同地段不同类型物业的市场调查，使我们得出的数据更具参考性。 调查内容：主要是零陵区各物业公司的关于住宅与商铺的收费标准。 调查需解答的问题：物业服务费收费标准高于普通住宅政府指导的收费标准，高出部分的服务体现在哪些方面。 （3）、调查方法 为了确保本次调查结果的真实性与有效性，我们在调查中采取了电话访问及同行业交流等相结合的方法。 （4）调查结果 见附表： （5）调研情况小结 从以上的市场调研情况可知：永州零陵区物业市场收费标准区间为住宅物业服务收费标准在0.5-1.0元/平方米之间，商业物业服务收费标准大约在1.0-2.0元/平方米之间。 由于永州市的物业服务市场不完善，物业收费标准及物业服务标准并不规范，政府数据的透明度也不够。永州物业管理企业多为发展商附属公司，以二级资质为主，基本上没有一级物业服务资质企业，物业服务素质相对较低，物业服务内容基本无亮点，均为基础服务。 在零陵区，物业类别以住宅为主，商铺处于待开发阶段。向同行物业管理人员了解到，商铺出租都集中在今年五月份，以“取牌排序”为主，通过先到先优惠原则。如果想租赁商铺，需要亲自到销售部通过取顺序牌，预存10000元，即可参与商铺的投标。在冷水滩区，物业类别是结合了住宅与商铺。住宅区每平方价钱都略高于零陵区，物业管理服务费用也相应增加。而本项目是处于永州的零陵区，在考虑物业管理服务费用时，应参考零陵区同行的物业管理公司，并加之提供更优质的服务。 零陵区物业项目主要以新城区的耀江文景苑、香樟绿城为代表新城区的中高档项目，销售均价区间为2600元/平米左右；中高端项目主流产品主要为三房，产品创新较少，同质化严重