【优质】呼和浩特首府广场商业项目分析报告50页.pptVIP

二零零六年七月 首府广场总建筑面积11.5万平方米，26层100米高，由三大部分组成：群楼部分7.4万平方米，即首府广场·铜锣湾购物中心，为现代大型Shopping mall；写字楼部分2.7万平方米，为国际5A智能商务中心，是目前呼市最高标准的写字楼；地下部分1.4万平方米,为大型超市及现代标准停车场。 地理位置 雄踞呼和浩特市“青城第一街”龙头位置的首府广场位于中山西路与锡林郭勒路交汇处。 项目开发、设计、策划商专业团队简介 开发商：呼和浩特力天投资置业有限公司，由温州力天投资置业有限公司联合大自然房地产开发有限公司、温州新城房地产开发有限公司、德力西集团共同参股组建。 设计单位：深圳市建筑设计研究总院 策划商：北京同世飞天管理顾问有限公司 管理运营：深圳铜锣湾百货集团 项目外在形象与风格 本建筑把塔楼部分安排于用地北端，延续了锡林路上的高层建筑群，使城市轮廓线更加完整和协调。商业裙楼则贯通南部用地，延续了中山西路的商业界面，使用地的商业价值得到充分利用。 基于用地所处的重要位置及建筑对城市景观的积极作用，本工程结合呼和浩特市特有的环境特点，通过大面积的虚实对比及墙体材料的选用，简洁的立面划分，突出其呼和浩特市城市标志性建筑的特点。 项目市场定位 集SHOPPING MALL、智能写字楼为一体的全景式地标性建筑物。 商业配套 写字楼部分 写字楼技术经济指标 项目定位：国际5A智能写字楼 建筑面积：28311.7平方米 写字楼层数：26层 写字楼高度：99.99米 停车数：地上56辆 地下228辆  写字楼各层建筑面积：7F—1313.32平方米/8F—18F—1313.31平方米/19F—22F—1313.33平方米/4F—1993.64平方米/25F—26—1993.64平方米 写字楼各层层高：7F—3.5米/8F—18F—3.5米/19F—21F—3.5米/22F—4.2米/23F—3.8米/24F—3.5米/25F—3.8米/26F—3.5米 写字楼配置 地下停车场 ：7部电梯直达地面商场和写字楼，充足的停车位，采取国际管理系统。 电梯设备： 共计49部电梯，品牌为德国蒂森克虏伯电梯公司和日立电梯公司签约。 挑空大堂：大堂挑空11米，豪华气派，通通透透 。 5A系统：卫星接收系统，背景音乐及紧急广播系统，保安系统，消防系统，楼宇自控系统。 写字楼销售及租金情况 目前写字楼销售率约为50％，标准层售价7000元/ 平米，租金约为2.5元/平米/天 入住的大型公司 入住的中小公司 借助深圳铜锣湾集团在SHOPPING MALL招商中的颠峰平台作用，通过组织现场招商发布会，吸引了国内外众多知名品牌，如欧伯莱、玉兰油、VEROMODA、艾格、莱尔斯丹、百丽、达芙妮、爵根士、白领、凯撒、欧柏兰奴、爱慕、鄂尔多斯、马克华菲、阿迪达斯、李宁、美津浓、KAPPA、麦当劳等。 项目优势 1）呼市经济发展利好因素 2）政府大力支持 3）目前呼市标志性建筑物，最高的写字楼 4）地处商业街龙头位置，商业氛围浓厚，道路交通良好 5）预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状 6）开发商实力雄厚 7）规划设计超前 8）与知名管理团队深圳铜锣湾百货合作 9）商业及办公配套齐全 10）约7000平米室外休闲广场，聚集人潮 11）大、小磁场（如上岛咖啡、麦当劳）营造商业气息 12）呼市中高档写字楼市场需求将不断增加 项目劣势 1）呼市人均收入较低，消费能力有限 2）呼市商业区内商场林立，目前商厦竞争较激烈 3）呼市商业市场已接近饱和，一些商场已面临倒闭危机 4）开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带 5）虽然写字楼的需求量较大，但目前已有大量中、高档写字楼在建，市场竞争日益激烈 商业核心经营原则 以“一站式消费、主体特色经营”为核心商业原则，功能多元，业态丰富，兼顾不同顾客多层次消费需求。 2004年7月，铜锣湾集团与首府广场签约，共建首府广场铜锣湾购物中心。 2005年12月，铜锣湾集团撤出，由力天公司继续对项目进行经营管理。 2006年5月底，商场经营惨淡，无力继续支撑返租资金，交由维多利商厦管理，后者于6月18日起开始招商，进行重新定位 ，重新装修。预计9月份正式开业。 项目成功点 1）商场实行售后返租的经营策略，每年承诺10％的基准收益，据此项目初期商场短期内去化情况理想。 2）首府广场一改传统业种的单调模式，把人们的休闲、娱乐也考虑了进去，改变呼市人的文化形态和生活方式。 3）写