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筑工程评估基础第十章 陈汉明主讲 第十章 建筑物的损耗 要求掌握：综合法计算建筑物的成新率并确定其评估值 要求熟悉：造成 筑物损耗的因素 第一节 概述 一、建筑物损耗的概念 要求熟悉 有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的 筑物实体价值损失。 无形损耗由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。 二、造成建筑物损耗的因素 要求熟悉 (一) 物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏； (二) 功能因素 指由于技术革新、设计变化等而导致 筑物的功能落伍引起的损耗。 功能退化引起损耗的原因：(1)技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺 的推广运用；(2)设计变化，含消费观念的变更。 造成建筑物的功能损耗的主要因素包括： 筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改 变、建筑材料的更新换代。 就住宅而言 ，包括住宅的结构类型、功能布局、层高、面积装修状况等； 就工业 筑而言，还包括跨度、对生产工艺的满足程度等。 房地何评时， 筑物的用途与土地的最佳用途不一致而导致的价值损耗，也属于建筑物 的功能性损耗。 (三) 经济因素 是指该 筑物与其周边环境不协调，即经济不适应性而发生的损耗。 经济因素的主要内容：(1) 周边地区经济的衰退；(2) 此建筑物与周边环境不相适应； (3) 区域的优良性发生减退等。 例1 [多选题] ： 造成建筑物损耗的主要原因有( )。 A.物 因素 B.功能因素 C.经济因素 D.环境因素 E.化学因素 正确答案：ABC 1 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创 筑工程评估基础第十章 陈汉明主讲 第二节 建筑物损耗的确定 一、使用年限法 要求掌握 基本计算公式： 1-R t 损耗率d 100% N 损耗D C d 建筑物的重置价值 损耗率 （一）耐用年限N 1.经济耐用年限的规定 钢结构：70 年；钢筋混凝土结构50 年；砖混结构40 年；简易结构10 年。前面三项非 生产用的加10 年。 例2 [单选题] ： 根据《房地产估价规范》，钢筋混凝土结构的生产用房 （未受腐蚀）和非生产用房的经 济耐用年限的参考值分别是 （ ）年。 A.40 和50 B.50 和60 C.60 和70 D.70 和80 正确答案：B 2.建筑物使用年限与土地使用权年限