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房地产行业项目运营最佳实践 2008－12－13-14 Agenda EPM: 企业、行业环境与房地产项目管理 经济环境与项目管理 房地产项目管理策略 EPM: 房地产项目管理策略与运营体系 房地产项目管理策略选择 构架高效的项目运营体系 EPM运营体系:启动管理 土地定位 需求分析 项目范围说明书 EPM运营体系:计划管理 计划层次 计划编制 项目范围说明书Implementation EPM运营体系:计划实施管理 EPM运营体系：项目收尾管理 企业能够基业常青吗？ 据统计，世界500强的企业平均寿命是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁。 一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力的关键是企业成长问题。 项目管理的环境 人均GDP与房地产发展阶段的关系 GDP增长率与发展阶段的关系 最流行的运动：冬泳 企业成长的关键因素 如何做？松下幸之助的观点也适用于您  房地产投资波动周期 新时代经营理念的转移－－新的角色定位 房地产企业的成功指标 新上市商品房项目销售失败的10大原因 消费者对项目的满意度不够（25%） 市场定位模糊，卖点不明确（20%） 价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%） 入市时机不正确（7%） 项目知名度不够（8%） 项目的销售管理、控制不合理（12%） 项目的工程进度慢（3%） 开发商信誉不好（3%） 促销活动不合适（5%） 企业领导的个人意愿（7%） 房地产项目管理常见问题（一） 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，计划、目标意识不强 施工图设计文件供应迟慢，变更多,工期、预算失控 项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控 多项目资源冲突 项目组织构架和项目管理模式不协调 项目管理名言 “ 项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。” 来源：J Davidson Frame “The New Project Management” 房地产项目管理概念 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 根据角色不同可以分为： 开发商－建设项目管理 设计单位－设计项目管理 咨询监理单位－工程咨询项目管理 施工单位－施工项目管理(总包、分包) 物业公司－后期物业管理 房地产项目管理运营体系 房地产管理发展的5个典型阶段－80％没有实现 规范化运作 组织的管理一定需要进入精益化管理阶段，而规范化是实现精益化管理的必由之路 房地产项目管理的目标 创新是B-C项目之魂 项目管理的国际标准：PMI PMBOK 企业的项目管理流程 房地产一级流程结构 项目投资模拟模型 项目选择的因素（一）：企业定位 Positioning－－企业成功的关键 定位不是你要对项目或产品要做的事情，而是你对预期客户要做的事情。也就是你要在预期客户的头脑里给产品定位。 品牌定位－企业DNA 房地产项目定位的关键要素 产品定位 土地位置固定，关键在于破解其价值密码 客户群密码：市场细分 总价密码：户型面积＋户型设计 （小盘另类、定位少数，大盘要包容、大气） 成本定位 风险成本：1/3放心，2/3知利润，3/4知现金与实物 时间成本：拆迁时间，开发周期 管理成本：规模化、专业化、规范化和集团化 扩大开发规模，发挥在材料采购、建筑施工、营销方面的规模优势，实现资源利用最大化 提高专业水准，做出精品，提高房屋的性价比，这样才能增强公司的竞争力 建筑成本 市场条件和自身能力的耦合 市场环境与定位 高档房和廉价房 实现销售的快慢 企业实力与开发战略 北京贡院6号、观澜湖高尔夫物业 定位是市场条件与企业能力的耦合 区域形象和项目的定位 项目能够摆脱区域形象约束吗？ 上海陆家嘴 北京望京 规模开发还是小项目 市场领先者/跟随者/利基者（niche）的定位 房地产项目定位中的特殊性（地段的限制及突破、人以群分等） 顾客Customer 市场信息、当前和将来的主要顾客的需求信息 竞争对手Compete 主要竞争对手是谁？他们的技术？现在和将来与公司有什么竞争？他们哪些因素可能吸引顾客？ 公司Company 公司具有优势的领域，能够改进并巩固竞争地位的领域。为此应调整的能力，包括技术能力、制造能力和营销能力 客户需求的分析  Pulte Homes新的客户细分纬度：生命周期需求+支付能力 不同客户的分布 跨越chasm 客户的识别 购买驱动力分析 明示与隐含需求  价值链的延伸  美国