小镇开发可行性研究报告(31页).doc

关于在原杨集镇机械厂地块进行房地产开发的 可行性研究报告 二○○九年十一月 第一章 前 言 4 一、报告编制目的 4 二、报告编制依据 4 第二章 项目开发经营环境分析 5 一、杨集镇概况 5 1、社会文化 5 2、城镇建设发展趋势 5 3、工业经济 6 4、农村经济 6 5、商贸流通 7 6、社会事业 7 二、杨集镇房地产市场综述 7 1、杨集镇房地产市场综述 7 2、土地市场 8 三、杨集镇房地产市场分析 8 1． 2007～2009年房地产市场 8 2． 杨集机械厂地块简析 9 第三章 项目周边物业市场调查分析 10 一、 投资地块的地理环境 10 1、土地性质及地理位置综述 10 2.地块自然景观及环境质量 11 3、市场调查 12 二、 杨集地区区域分析 12 1.基础设施状况分析 12 2.杨集地区住宅市场调查 （空白。需添加点资料） 13 三、 项目周边主要物业分析 14 1、东侧3栋商住楼 14 2、杨集客运站附近商住楼（需调查补充） 14 四、项目周边主要物业分析 15 五、 杨集镇消费者调查分析 15 1.消费者需求调查 15 2、调查结果分析， 16 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 17 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 17 二、项目开发经营优势点 17 三、项目开发经营机会点 18 第五章 项目定位 19 一、目标市场定位 19 二、产品定位 19 第六章 项目开发经营策略及投资估算 20 一、项目总体规划及经营策略 20 1、项目总体规划 20 2、项目开发经营策略 20 二、项目投资估算 22 1、投资估算： 22 2、销售收入估算资金筹措 22 3、项目经营成本经济效益分析 22 第七章 结 论 24  第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计等提出相应的建议。 3、结合地块的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、灌云县经贸局拍卖方案； 2、现场勘察和实地调研所得资料。 3、《连云港市灌云县现代物流业发展规划（草案）》 第二章 项目开发经营环境分析 一、杨集镇概况 1、社会文化 该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。 1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。 2、城镇建设发展趋势 灌云县杨集物流园区及周边地区总体发展概念规划已经完成。按照发展规划，杨集镇及周边地区依托沿海高速公路等交运资源要素，建设灌云县杨集物流区和杨集新区。规划区根据功能划分为物流区、综合服务办公区、工业区、商业区、文体娱乐区、农民住宅新区五大块；物流区建设散杂货装卸的场地和仓储、连盐铁路灌云站、灌云东部客货站；行政办公区建设政府办公大楼和各部门、各单位办公楼；工业区发展技术含量高、无污染的工业项目；商业区建设商务中心和商业街；文体娱乐区项目建设文化体育中心和休闲中心；农民住宅新区建设社会主义新农村。物流园区建成后，灌云县及周边地区货物的运输、分拨、场地、仓储、装卸以及货运代理、金融服务、加工工业等功能将全部在园区体现。 目前，园区内前期重点工程已全面启动，重点项目正在加紧落实和建设中。其中：一是位于沿海高速灌云东出入口处的灌云县杨集物流园区暨杨集新区展示中心已经竣工并对外展示。沿海高速灌云东出入口处是县城与燕尾港间的必经之处，位置效果明显，展示中心内的总体规划多媒体沙盘的完成，必将使展示中心成为杨集镇，乃至灌云县对外宣传的窗口，为推动灌云的发展起到不可低估的作用。二是杨集物流园区的综合服务办公区选址工作已经结束，目前已进入前期建设阶段。杨集物流园区的综合服务办公区大楼已完成勘探、规划设计和土方工程等，基础工程已开始。三是新区主干道——伊利路第一期拓宽亮化工程已完成；规划红线为42米，伊利路两侧前期绿化工程（女贞、冬青球间种）于近日完工；伊利路亮化工程——两侧108组路灯调试亮