合同订立和履行中风险的防范.pptVIP

孙少瑜律师 合同订立和履行中风险的防范 重庆索通律师事务所 吴豫秋律师 什么是合同? 合同法所称合同是: 平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同形式:一方要约，另一方承诺 什么是风险？ 就是遭受损失或伤害的机会或可能性 表现在合同签订和合同履行两阶段 还表现在防止损失和维护权利两方面 案例(一)---签订阶段 讨论:买受人未能申请到贷款，可否依据以下内容追讨违约金 合同内容:----第八条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同规定的时间付款,按逾期时间,按下列方式处理(不作累加): 1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；---- 本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。---- 第五条 付款方式及期限 本项目商品房预售资金监管银行为---- 乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：详见本合同附件四 接上页 附件四：合同补充协议 协议一：付款方式 二、按揭贷款：房屋总价款为人民币20万元；其中乙方向银行申请16万元30年的按揭贷款---乙方应于签合同后七日内付清政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用，提供办理个人购房抵押贷款的相关证明文件，并在甲方通知的时间内签署有关合同、协议及其附件，完清办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项申请手续。同时，乙方按如下方式支付总房款扣除个人购房抵押贷款金额后的差额：第一期：在签定本合同后交付20万元；第二期：在2006年4月5日前交付20万元。 若因乙方原因造成无法办理或未能如期办理按揭贷款，视为乙方违约，违约金按本合同约定的乙方所申请之贷款额计算，违约时间按本合同之第八条规定执行。 若因银行原因造成无法按上述约定金额或约定年限办理按揭贷款手续，不影响乙方按上述约定时间如期办理按揭贷款手续，同时，乙方应与甲方协商修改本条约定，如银行可提供的贷款额降低，乙方应于办理按揭手续时向甲方补足原合同约定的贷款额与实际贷款额之差，任何情况下，乙方不得以此为由退房。 ----- 律师认为： 购房合同第五条没有按揭付款的具体时间； 附件四协议一中也未有按揭款应于何时交付的约定。 该购房合同在付款期限和违约金起算时间点上存在以下问题： 1、付款时间不明：附件四协议一有关于第一期和第二期房款支付时间的具体内容约定，但没有按揭款或未（能）办理按揭贷款时其他房款应付时间的具体约定； 2、由于没有第一、二期房款外其他房款的交付时间的约定，将可能存在出卖人与买受人就按揭款应于何时支付理解歧义的问题，进而开发商据此追讨违约金存在障碍。 合同签订时应注意(一) 内容合法 案例讨论:合作协议---土地征用、整治、出让合作 合同签订时应注意(二) 主体审查 问题讨论:集中采购获得优惠，分、子公司身份问题（如公司更名、公章如何签等）; 问题讨论：自然人和法人混同问题（如商业租赁两层商铺，一为自然人签，一为自然人任法定代表人的法人签问题）。 注意：保存相关身份、资质、许可等证明作为合同附件。 合同签订时应注意(三) 细节把关（以景观合同和日常审查合同为例）: 忌用生僻词语：“颠覆性”律师改为“否定性” 同一合同前后概念表述一致：“设计费”与“服务费” 无付款标准：“乙方根据甲方意见要求，修改完成方案设计阶段最终成果”律师增加“并经甲方确认后 日内” 过后时间应封闭:---后3日内或后3个工作日内; 不能循环定义:小修\中修\大修(小修是指两个小时能完成); 应有衡量标准：“小问题”“重大技术问题”----等 小结（签订及履行时） 尽可能不承担责任，不放弃权利。 合同履行阶段案例（一） 工程合同纠纷案 施工方诉甲方逾期不结算 甲方反诉施工方延误工期，应支付违约金 和解结案 和解协议：----但法律规定应由施工方承担的责任除外。 合同履行阶段案例（二） 小童扶梯受伤例 补偿协议：无责任，适当补偿。受偿人放弃其他任何权利，并不得反悔。 合同履行阶段案例（三） 订单(加工)---交货期：毛坯---；成品--- 备注:严格按照订单----加工; 随货提供----检验报告; 严格控制毛坯的内在质量和外观几何尺寸,如机加工过程中发生因毛坯缺陷、轻微变形而产生的损失和因毛坯内在质量、严重几何变形而报废所产生的损失，由毛坯生产厂负责； 产品成品（油漆后）上喷字； 严格控制生产进度，